这是四部分系列中的第二个帖子“责任的限制 - 房间里的大象。”

后果损害的豁免已成为行业标准,这些条款在大多数行业模板中都存在。让我们选择AIA形式,因为它仍然是商业建设项目最常用的。 AIA A201一般条件,§15.1.6,国家:

§15.1.6索赔后果赔偿

承包商和所有者互相豁免遵守彼此,以便与本合同产生的后果损害。这种相互豁免包括

.1业主为租赁费用产生的损失,用于使用损失,收入,利润,融资,商业和声誉,以及损失管理或员工生产力或这些人的服务;和

.2承包商为主要办公开支产生的损害赔偿包括驻扎在那里的人员赔偿,融资,商业和声誉损失,除了直接从工作中造成的预期利润除外。

这种相互豁免的适用情况不受限制,符合任一方的终止符合第14条的所有相应的损害。本条15.1.6所载的任何内容,应被视为遵守适用的赔偿赔偿金,按照合同文件的要求。

施工环境中该条款的起源通常追溯到一个名为的新泽西案件 佩里尼 Corporation v。Great Bay Hotel and Casino,Inc。, 涉及在大西洋城建造赌场。赌场所有者赢得了1450万美元的利润,在仲裁机构上签订了最初是1680万美元的GMP项目。新泽西最高法院肯定了仲裁员的决定。 AIA和其他行业群体几乎立即通过向其合同形式添加条款来决定,如上面的合同形式,声称放弃可能由合同产生的任何一方申请的“相应的赔偿”。

虽然该条款被确定为“相互豁免”,但它适用于承包商的豁免是非常有限的,条款明确旨在保护承包商免受主人提出的索赔等索赔的承包商 佩里尼 事情。这是一个贵族的概念。没有承包商想要接受任何一个违约可能导致其公司金融废墟的风险。但是这个条款和其他人喜欢它,走得太远了吗?当业主客户端发送给我AIA表单时,让我们播放典型的对话:


所有者: “承包商派了我这个AIA合同。他告诉我它是行业标准,不需要任何变化。“

律师:  “AIA形式肯定是良好的起点,并受到业界的习惯。但是在签署之前,您应该仔细审查几个标准术语。例如,如果承包商延迟项目,您是否考虑过恢复损失的能力?“

所有者:  “嗯,我认为我们有权从承包商那里恢复造成拖延造成的损失。”

律师:  “也许不会。 AIA一般条件条款返回“租赁费用,即使承包商造成这些损失,即使承包商造成这些损失,恢复”租赁费用,收入,利润,融资,商业和声誉,以及管理或员工生产力“,即使承包商造成这些损失。这是一个非常广泛的豁免,它包括大多数,如果不是全部,如果该项目落后于时间表,你可能会受到痛苦的损害。“

所有者:  “如果承包商落后于时间表,谁为这些损失支付?”

律师:  “如果不是承包商,我认为这是你。”

所有者:  “那不是我想要的。我们如何解决这个问题?“

律师:  “你有没有被审议的赔偿?他们会加回这条条款夺走的一些情况,并允许各方修复每日迪姆赔偿金,承包商欠未能达到项目时间表。如果你愿意,你甚至可以提高金额。“

所有者:  “承包商在这一点上将永远不会同意清算赔偿金。他们没有考虑出价中的清算赔偿金。“

律师:  “我相信承包商没有特别计划延误,但我认为承包商在假设他没有履行时他没有接触,那么如果没有表演,他就没有接触。我们可以罢工豁免条款,或以某种方式定制它,如选择您可以恢复承包商延迟的某些延迟损害,例如额外租金或增加融资成本。如果承包商因延误而被投保,或者从延误中造成任何损失,或者他们因故意或其他令人震惊的不当行为而导致,我怀疑他会争辩说他不应该负责。通过清算赔偿损失条款将这些损失较近,通常更容易近似,因此每个人都会理解他们的曝光率。此外,一旦设定了清算损害,承包商就可以将这种特殊的曝光通往他的分包商,到他们造成延误的程度。“

所有者:  “我想我们需要进行对话。这并不容易。“


主人是对的。这些是艰难的谈话,但如果在合同签名前面没有出现这些问题,它们就会变得更加困难。由于承包商负责的情况迟到,所有者和建筑队需要了解曝光程度。承包商需要一些动机,如果未能按时交付项目,但业主不能合理地希望承包商承担一项可能导致金融破产的项目,这是一项责任。

既不应该盲目地对标准行业形式依靠,以定义在违约事件中可恢复的损失。项目所有者应分析其潜在风险,作为项目整体业务计划的一部分。从那里,任何RFP或投标的邀请应包括一项合同形式,明确定义承包商的曝光,因为他未能履行义务。保险等因素,导致损失的行为的性质,以及可能遭受损失的性质,也应考虑到可能遭受的损失。不是一个简单的谈话,但如果这些问题面临前面,双方都会更好。