准备好了。 。 。组。 。 。停止—I-84立交施工期间的旅行爬行

随着阵亡将士纪念日周末的到来,我期待着前往新罕布什尔州的旅程,享受温暖的阳光,冷饮和一些R&R坐在前廊上,看着山景。但是在到达那里之前,我将成为有望旅行的3,800万美国人之一。这将是什么 AAA项目将成为第二高旅行量 这是有记录以来的最高水平,也是2005年以来的最高水平。在十多年来最低的天然气价格的刺激下,与去年相比,今年的出行人数将增加约700,000。阵亡将士纪念日是夏季的开始,交通,交通,交通的开始。在夏季旅行计划中增加一些高速公路建设,对于沮丧的“希望我正在度假”的工人来说,这是一场完美的风暴。

今年夏天,随着2 / I-84号公路立交桥修复项目的进行,穿越哈特福德的旅行不会使往北的旅程更加轻松。根据 交通运输部 随着东哈特福德2 / I-84公路交汇处的四座桥梁结构的重建工作开始,我们可以期待长期的匝道封闭,de回绕行和土地封闭。

尽管无奈,这无疑会导致通勤者和度假者,这是一个非常需要的建设项目。的 I-84走廊 长度不到2英里,但包含约4.3英里的干线和斜桥。它的高架甲板总面积为110万平方英尺,相当于近25英亩。这些结构旨在维持50年的使用寿命。但是自从它们于1960年代建成以来,那个时候到了。实际上,I-84走廊内的许多桥梁的等级为4或5,康涅狄格州交通运输部将其称为“对穷人公平”。尽管已经花费了5800万美元用于维修桥梁,并另外拨出4500万美元用于维修至2017年,但维护,修理和金钱不会无限期地延长桥梁的使用寿命。更换桥是必要的。

但是,与许多建筑缺陷项目一样,维修和重建提供了重新设计和改进的机会。在这种情况下 I-84交流项目,对当前立交桥设计的修改为减少事故并改善交通流量提供了机会。从2009年到2011年,走廊内报告了约1,850起汽车事故。最初建造走廊时,设计目的是每天可容纳50,000辆汽车。如今,有超过175,000辆汽车在使用此2英里长的走廊。重新设计混乱的,间距很小的互换点可能有助于减少事故发生。 I-84交汇处的设计尚未最终确定,并受到联邦监管程序的指导,该程序要求开发替代方案,获取利益相关方的意见并进行环境评估影响—这个过程涉及很多参与者和很多年。因此,目前处于环境阶段的最终项目可能需要大约十年的时间才能完成。

因此,与其因关闭计划而取消假期计划,不如增加额外的时间驱动器,并在等待假期交通时,考虑一下赤脚在草地上时会感到多么幸福,阵亡将士纪念日周末,沙滩,湖泊或任何旅行目的地。

分包商在拒绝执行有争议的额外工作后无权获得付款

在完成建设项目的过程中,很容易忽略合同的重要性。但是,当发生争议时,合同通常会规定该争议的结果。马萨诸塞州上诉法院最近未公布的决定提醒了合同的重要性。

ACME减排承包商公司诉S&R Corp.,88 Mass。App.。 Ct。 1102(2015),原告分包商签订了一项合同,在公共项目中为承包商进行石棉清除。在项目进行过程中,承包商指示分包商清除项目上的油漆。分包商拒绝执行该工程,声称由于该涂料不含石棉,因此它没有义务进行额外的工程。承包商最终雇用了另一名承包商来执行这项工作,并拒绝向分包商支付其合同价格的余款。结果,分包商对承包商要求其未付的合同余额付款提出诉讼。作为回应,承包商提出了一项简易判决动议,以期驳回索赔。承包商辩称,分包商拒绝执行工作构成了对合同的重大违反,排除了分包商收回其合同余额的可能性。上诉法院同意并确认了初审法院驳回分包商索赔的决定。

为了支持其裁决,法院仅依靠合同条款。法院特别指出,合同要求分包商继续进行工作或进行额外工作 即使有争议。合同进一步规定,分包商不执行此类工作``将构成对协议的重大违反...''。结果,法院认为,分包商未执行有争议的额外工作构成对违反合同的重大违反。合同,不包括收回其合同余额。法院进一步裁定,分包商未能执行额外的工作,也妨碍了根据公平的量子功劳论对其进行追偿。为了支持其结论,法院指出,为了根据量子价值进行追偿,分包商必须证明“有诚实的意向来履行合同,并实质性地执行合同…”

在这种情况下,分包合同中包含的语言并不罕见。实际上,AIA A201的15.1.3段也有类似要求,要求承包商在解决索赔之前继续开展工作。值得注意的是,AIA A201并未声明未遵守该规定是对合同的重大违反,但是,该决定可以被视为具有说服力的授权,可以得出类似的结论,涉及使用AIA A201合同表格的项目。因此,在项目进行过程中发生纠纷时,至关重要的一点是,各方应审查合同条款,以确保遵守其条款,并避免采取可能最终妨碍根据合同和法律进行追偿的行动。

项目破产的秘诀:通过施工经理的视角了解破产的所有者

业界领袖一致认为,经济已经转危为安,私人建筑项目正在增加。银行放宽了放贷要求,街头有更多的私募股权资金。没有经验的开发人员进入竞技场,经验丰富的开发人员受到的保护较少,承担的风险更大。另一方面,小型总承包商正成长为大型建筑经理,而几年前用皮卡车工作的人现在“reputable”贸易承包商竞标数百万美元的分包合同。所有这些因素都是导致项目破产的秘诀。

本文是该系列文章的第一篇,它将从建筑经理和业主的角度研究业主,建筑经理和分包商提出的破产申请的含义。本文从施工经理的角度讨论了业主在项目施工阶段提出的破产申请。

作为一名建筑经理,保护您的公司免受业主破产的起点是建筑合同本身。纽约,马萨诸塞州和康涅狄格州等许多州都有重要的法定计划保护承包商’对大多数大型私人建筑项目的付款权以及留置权和最大保留款的保留,以及其他保护措施。

谨慎的施工经理将协商最优惠的付款条件;一旦工作开始,付款就不会太遥远。付款条件不应超过三十天,许多州都有规定付款时间的法规。施工经理应寻求中止不付款的工作的权利,并有权收取滞纳金。保留金额应限制在法定最低限额内,但决不能超过10%。规定尽早释放保留金的条款,包括为那些早日完成并完成工作的大型分包商在完成时支付保留金(例如,现场工作,混凝土等),将减少如果破产而产生的合同收益风险额提起。标准AIA条款为施工经理提供了拥有人合理证据的权利’如果出现财务问题的警告信号,则财务能力可提供额外的安全性。施工经理应仔细审查留置权豁免,以确保妥善解决变更单和其他索赔。最后,如果所有者破产,则采用“如果付款则付款”的强形式分包合同和信托基金语言将保护您的公司免受分包商的索赔。

如果业主提出破产申请,施工经理应立即确定其留置权,并在州法律文件允许的范围内或完善技工’对财产的留置权。如果所有者租赁建筑物或土地,则应进行调查,以确定除了项目所有者的租赁权益以外,可以对费用简单的所有者提起留置权的程度。在纽约和康涅狄格州等大多数州,如果可以确定简单收费所有者同意执行工作,则可以对没有破产且可能很有动力获得费用的简单收费所有者提起留置权。释放那留置权。提出留置权后,大多数州都要求其完善,这通常需要破产法院通知或破产法院干预。要取消留置权,施工经理需要从自动居留权中获得救济。

接下来,跟踪保留情况。请记住,保留金是从合同中获得的收益,可以说这不是所有者的财产或其破产财产。在这些资金被隔离的范围内,可能存在一个良好的基础,以便从遗产中释放这些款项。包括纽约在内的多个州都有严格的信托基金法规,这些法规为获得的合同收益提供了额外的保护,并增强了施工经理收回这些资金(包括破产保护)的能力。

尽管大多数分包合同都包含某种形式的“有偿,有偿”或“有偿时有偿”条款,但其可执行性取决于项目所在的位置,请联系分包商并尝试谈判清算协议。此类协议确认与追求所有者的合同资金和保留金相关的成本,并预先分配相关的成本和风险。这些协议中的大多数都赋予分包商参与此过程的权利,并为任何调解或和解的讨论提供了席位。重要的是,要生效,清算协议应限制施工经理’对分包商实际向拥有人追回的款项的责任’的工作减少了成本和费用。

施工经理的其他破产注意事项包括考虑是否可以主张503(b)(9)索赔,该索赔可以在破产申请开始前的20天之内为提供给该项目的材料提供付款,其优先权付款高于一般要求。无抵押债权人。还研究根据新的或现有的协议完成任何未完成项目的可能性。记录的施工经理将实际工作,预算,分包商关系和其他影响点的知识带到桌上。这些可用于协商已完成工程的全部或部分付款,以换取完成项目的协议。

尽管大多数破产在项目开始时都是意料之外的,但是随着工作的进行,这些成分往往像警告信号一样出现。注意并做出相应反应。请注意,尽管本文列出了一般性意见,但实际遇到的情况将决定应采取的行动或策略,并且施工经理应在采取任何行动之前始终咨询其律师。

对建筑师的妨害诉讼被驳回

正如康涅狄格州上诉法院最近的一项决定所强调的,“在诉讼中使用正确的工具”也是很多建议。情况是 Fisk诉Redding,AC 37537(2016年4月19日).

案件的中心是一块挡土墙,是雷丁市街景改善的一部分。尽管无疑是升级(请参见 之前 街景),该建筑被两次单独的事故所困扰,行人从墙壁上摔下来受伤。最终的诉讼将建筑师,承包商和雷丁镇指定为被告,以寻求基于公共妨害理论的赔偿。骚扰索赔通常针对城镇,针对承包商的案例较少,很少针对建筑师。这个案例说明了原因。它还提供了令人讨厌的声明的更新。

作为一个基本区别,令人讨厌的声明关注的是现有的身体状况,而不是(如疏忽大意)关注造成这种状况的作为或不作为。对于不是造成滋扰的财产的真正所有者的人,滋扰责任通常取决于他们对财产的“使用”是否构成对“控制”的行使。在这种情况下,建筑师提供了总体设计服务,批准了挡土墙设计申请并进行了偶尔检查。不出所料,建筑师没有土地,没有进行建筑工作或对现场安全负责。原告声称,设计和检查职责属于对项目现场的“控制”,但未成功。法院不同意这一点,理由是设计受到DOT规范和城镇批准的限制,并且检查责任不仅受到时间的限制,而且还受承包商对现场的控制。法院的结论是,没有证据表明在事故发生时建筑师对挡土墙拥有控制权。

令人讨厌的主张是在这里对建筑师使用的错误法律理论,并且在大多数情况下可能对建筑师不利。当指控有缺陷的建筑服务时,专业过失将是主要的法律理论。这项工作的正确工具。

粗心的另一个陷阱:论坛选择–不要在全国范围内陷入困境

最近,我遇到了一篇文章,该文章使我想到了一个看似无害且经常敷衍的论坛选择条款。在这种情况下 (利德尔 Bros诉Impact Recovery Sys。,2016美国区。 LEXIS 36258(美国马萨诸塞州,D。马萨诸塞州,2016年3月21日))是针对马萨诸塞州一家高速公路承包商的诉讼(由马萨诸塞州的一个项目引起),针对德克萨斯州的供应商,受到马萨诸塞州论坛选择条款的约束,该条款迫使德克萨斯州公司前往马萨诸塞州解决其争议。

论坛选择条款允许当事方“商定”特定的地区,以解决合同引起的争议。人们可以看到,在这个跨国和国际商业的世界中,缔约方如何宁愿不前往远离其本国的遥远目的地,以解决因实质上居住在本国附近的交易引起的纠纷。因此,这就是论坛选择条款可以提供帮助的地方。公司可以选择一个方便的论坛,并在合同形式中包括相关的论坛选择条款。这些类型的“标准”条款通常是在合同起草过程中考虑的。通常,描述业务交易的商业条款和其他条款是谈判的重点,机械合同条款可能会被忽视或低估。

利德尔 案例,这很重要地提醒您,所有合同条款都可能对自己的业务产生重大影响。 。 。

利德尔,总承包商与交通管制产品制造商之间发生合同纠纷。马萨诸塞州公路承包商Liddell Brothers,Inc.向原告德克萨斯州一家名为Impact Recovery Systems,Inc.的公司提起诉讼。在Liddell在马萨诸塞州提起诉讼之前,Impact在德克萨斯州对Liddell提起了两起诉讼。随后,Impact采取行动,将马萨诸塞州的行动转移至德克萨斯州。

马萨诸塞州法院在评估Impact的移转场地动议时,审查了表格。当Liddell将一些项目计划和规格发送给Impact时,来回往返就开始了,作为回应,Impact通过电子邮件向Liddell发送了某些产品的一系列价格。价格报价包含带有签名行的标题为“报价接受”的部分。然后Liddell向Impact发出了采购订单。

但是,至关重要的是,Liddell的PO包含的产品代码与Impact报价中的产品代码不同,并附加了“条款和条件”,其中之一表示Impact的表现将明确确认其接受Liddell的PO中的所有术语,并且任何其他或不同的术语将具有没有效果。利德尔的条款和条件包含一个论坛选择条款,该条款选择马萨诸塞州作为争议解决的场所和影响力空间,以“签名”“接受”采购订单。

Impact的总裁签署并退回了采购订单,并开始将产品运送到Liddell。 利德尔向Impact的另外两个具有相同条款和条件的PO发送了Impact,Impact也通过签名“接受”了这些PO。

Impact声称其报价形式是要约,Liddel的PO是对该报价的接受,因此,Impact的形式受其管辖-否定Liddell的论坛选择条款。马萨诸塞州地方法院不同意。

首先,法院认为利德尔’的8月订单不是对Impact的接受或确认’的价格报价,因为其中包含说明“ [v] endor’在此采购订单下的履行明确表明其已同意并接受本采购订单表格中规定的所有条款和条件,并且明确拒绝了卖方提出的任何其他或不同条款和条件,并且对买方没有任何约束力。”法院还指出,利德尔’采购订单列出了不同的产品代码,并包含其他不同的条款(例如,赔偿和法律选择规定)。

此外,法院认为,Impact通过签署明确表示接受PO的各种条款。至关重要的是,利德尔从未签署影响’的价格报价。相反,Liddell发送了还价(Impact接受)的还价(其PO)。因此,利德尔的形式占了上风,构成了利德尔和Impact之间合同的基础,并控制了马萨诸塞州的论坛选择条款。

此案开启了合并条款,并影响了Impact对Liddell条款的接受(无论如何机械方式)。这样的生意每天在全国各地进行。合同表格及其条款可以被视为事后准备,可以作为日常业务运营的一部分简单填写并发送给其他方。在这种情况下,只有当事情破裂而人们不得不依靠这些形式来试图从失败中挽回胜利时,这种形式的语言才变得“重要”。我们建议这些术语始终很重要。合同的目的是明确确定双方的权利,补救措施和义务。包含这些术语的表格的管理和使用同样至关重要。这就是众所周知的橡胶之路。 利德尔案清楚地提醒我们,即使看似无害或“标准”的合同条款也会对现实生活造成影响。

责任限制–方案3:付款后付款和通过条款

我以为我被拖延了写在责任限制四部分系列中的最后一部分,这与分包薪酬(如果已付款)和流通条款相关。分包商被从项目的资金来源中删除了一个以上的步骤,习惯于最后处理,并且仅在进度滞后之后才能处理,无论是否可以预见。分包商会告诉您,“问题”趋于下坡,而财务问题和项目故障往往在它们到达分包商之时就不会得到改善,无论这些问题或故障是否与分包商相关。

他们对延迟付款的担忧似乎是有道理的。在最近的ENR调查中,从承包商向分包商的付款中有30%(30%)延迟了,平均延迟了36.4天。接受调查的分包商中有83个报告说,每10个付款中就有6个是逾期付款。尽管现在大多数州都制定了及时的工资法,并处以不同程度的罚款,但调查显示,这些法律似乎对付款时间的影响很小。这些时间安排问题可能与项目所有者尽可能多地持有资金以赚取额外利息有关,但是由于利率如此之低,这似乎不太可能。也许项目所有者在谨慎行事,并在项目资金筹措方面尽可能领先于承包商和分包商。分包商更可能不愿意损害与承包商的业务关系,或者只是不想在增加付款时机上增加成本。 继续阅读

康涅狄格州立法规中的公共工程项目和付款债券索偿要求的变更

最近提出的一项法案,旨在将某些公共工程合同的保留金额减少到5%,并允许索赔人从未能及时响应索赔的支付保证金中收回合理的律师费和费用。 一致地 该法案已于2016年3月11日获得大会一般法律委员会的批准,目前正在等待全体大会采取行动。该法案的标题为“关于保留公共工作合同和执行债券付款权的法律”,该法案对两项现行法规进行了修订,即《康涅狄格州一般法规》第49-41b节“对建设项目的付款的解除”,以及第49-第42条,“债券担保权的执行”。

修改第49-41b条的法案部分规定,根据康涅狄格州行政服务部或任何其他州机构授予的任何合同(交通部除外),该机构不得扣留超过5%的保留金,即从现有法律规定的保留上限的10%降低。与现行法规相似,此上限也适用于总承包商从支付给分包商的款项中扣留的保留金。该法案保留了运输部授予的合同的现有保留上限的一半和一半,以及市政合同保留的保留上限的5%。

修正《康涅狄格州一般法规》第49-42条的法案部分,是康涅狄格州的《小米勒法案》的一部分,当支付保证金担保人未能及时支付索赔时,向索赔人提供了额外的权利。根据现行法律以及拟议的法案,当索赔人已在自付款之日起的180天内向担保人送达了适当的债权通知书时,在送达90天内,“担保人应根据保证金和满足索赔要求或索赔要求中不受诚信争端的任何部分,并应向索赔人发出通知,否认对索赔的任何未付部分承担责任。”康涅狄格州的一些初审法院判决以前发现,在90天内未能支付或拒绝索赔的担保人被视为放弃了对索赔的抗辩。但是,在 选控制。 v.ins霸业有限公司康涅狄格州最高法院,314 Conn。749,750,104 A.3d 713,714(2014年,康涅狄格州)裁定,§49-42(a)中包含的90天响应要求是目录,而不是强制性的;并且未能在法定期限之前付款或拒绝索赔的担保人不会放弃任何实质性抗辩或丧失其对索赔案情进行抗辩的权利。

拟议的法案增加了将 选控制。 决定,但还赋予索赔人权利,要求其在90天的响应期后追回其合理的律师费和费用,并向担保人要求赔偿,以追回任何已发现的欠款。尽管这项规定(如果法案获得通过)将受到司法解释的约束,但索赔人要求合理的律师费和费用进行赔偿的权利似乎是强制性的。这项补偿权不同于现行法规的规定,该法规保留在提议的修正案中,该法规授权法院酌情决定向诉讼中的当事方判给合理的律师费,以在以下情况下强制支付债券索偿权:索赔,否认责任或辩护均被视为没有事实或法律依据。

如果该法案由全体大会通过并由总督签署,则该法案将于2016年7月1日生效。

玻璃杯已满–谨慎行事

上个月, 新英格兰房地产杂志 发表了丽贝卡·诺兰(Rebecca Nolan)的文章,称康涅狄格州的增长正在唤醒。诺兰女士在她的文章中提醒我们,洋基队的毅力已经使我们看到了之前的艰难经历,并且她注意到该地区正在进行的多个新建筑项目标志着康涅狄格州的经济增长。我个人熟悉Nolan女士在她的文章中提到的几个项目,因为我住在Simsbury物业的拐角处,那里将翻新和复兴Hartford的前建筑群。紧随其后的是新的混合用途建筑项目,约有160套公寓,13栋联排别墅,还有一个商业项目尚未定稿。此外,我一直期待着从办公室的窗户观看哈特福德新棒球队Yard Goats的新Dunkin Donuts公园的快速建设。对于所有这些新项目,我不得不从承包商的角度研究市场上实际发生的情况。

邓金甜甜圈公园

美国和圣人AGC 汇总了东北地区2016年的前景,为承包商提供了对来年的展望。总体而言,该报告指出,承包商对2016年持谨慎乐观的态度。这种乐观的原因之一是,建筑支出继续以近十年前的经济低迷以来从未见过的速度增长。东北地区的承包商对酒店,零售,仓库和医院市场前景乐观。但是,对于制造业和非教育性公共项目(例如水,下水道,公路,铁路和电力)的乐观情绪似乎减弱了。由于私营和公共部门建筑市场需求的增长,建筑公司正在增加人员,他们继续投资于技术。但是,人们对建筑市场面临的挑战感到担忧。这些挑战包括劳动力短缺,联邦和州法规增加,工作竞争加剧以及成本上升。有了这些混合的消息,在该区域要构造的问题是玻璃是半空还是半满。

尽管承包商似乎不像2015年那样乐观,但他们正在为2016年的增长做好准备。多数建筑公司报告说,他们将增加员工;但是,只有少量增加。很少有建筑公司表示他们有计划减少总体人员编制。尽管许多公司希望增加员工人数,但这样做将面临一些挑战。这些挑战与合格工人的短缺有关;有经验的工人在逐步退休时变得越来越难找到。建筑公司发现他们需要增加工资,福利和奖金来吸引和留住合格的工人。此外,这种劳动力短缺要求承包商在培训和发展计划上进行投资,以培养熟练的劳动力并弥补一般人才的短缺。此外,建筑公司还担心缺乏经验的劳动力带给项目现场的安全隐患和成本。

人工成本的增加也使承包商担心竞争。承包商需要能够将这些增加的成本转嫁给项目所有者,但他们担心这样做会降低其在投标项目中的竞争优势。此外,承包商担心遵守旨在保护工人和环境的联邦法规负担增加的成本。

尽管承包商预计2016年将是积极的一年,许多细分市场将扩大或保持稳定,但由于劳动力成本的预期增长,监管负担增加以及劳动力缺乏经验引起的安全隐患,这种前景受到了抑制。然而,尽管存在这些担忧,但项目仍在向前发展,行业仍有望增长,承包商总体上还是乐观的。再次注视玻璃杯半满是很好的。

在场地条件条款中找到“共同点”

推土机2

我最近参加了在新泽西州纽瓦克举行的ABA会议,主题是在建筑合同中“在起草和谈判设计条款中找到共同点”。一位发言者介绍了关于不同工地条件的部分,他在其中阐述了不同工地条件给业主和承包商带来的主要风险以及该条款“不利”起草的潜在影响。他的演讲为业主和承包商在工地条件合同条款中寻找“共同点”(是的,另外一个措辞不好)的挑战奠定了“基础”(双关语意)。

一方面,业主的目标是确保设计,建造方式和方法与工地条件兼容,并确保与工地相关的费用记在项目预算中。承包商的目标是确保其投标书包含应急费用以弥补无法预料的现场状况的风险,或确保合同提供了一种机制来补偿工程费用。 继续阅读

马萨诸塞州提议建立``公共建筑担保债券国家担保基金''的法案,要求第149A章担保必须特别注册并支付10,000美元的年费

根据马萨诸塞州联邦第149A章的规定写公共建筑债券的担保人应密切注意旨在建立公共建筑担保债券国家担保基金的第3889号法案。基金将保证向在担保人最初未能满足判决的有管辖权的法院中对其索赔作出判决的索赔人付款。

拟议法律还将要求根据第149A章的任何担保发行债券也必须在保险部特别注册,以支付 年度 10,000美元的注册费。费用是固定的,与债券的美元价值或特定担保人可能在英联邦书写的债券数量无关。

登记费将根据保险部颁布的规定预留给合格的索赔人。据推测,该法规将具体定义索赔人获得付款的要求,包括提出索赔的期限以及基金从违约担保人处获得赔偿的权利。

支付给基金的款项将不退还给普通基金。注册费将无限期保留在基金中,直到支付给合格的索赔人。不允许从基金支付超过余额的款项。

任何未能注册的担保人将被处以罚款,金额为50,000美元至150,000美元。法案中没有任何内容表明罚款的计算方式。罚款的计算可能会包含在法规中。条例草案也没有提及是否同样会向基金支付罚款,尽管这似乎是一个合理的要求。保证&美国富达协会正在追踪拟议中的立法,有兴趣的担保人可以直接与该组织或作者联系以获取更多信息。

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