几周前,我的同事,导师和朋友格雷格·福克纳(Greg Faulkner)在这里写了一篇文章,回顾了他作为建筑律师25年的经历。这是一篇非常周到的文章,坦率地说,我认为这是我读过的最好的法律博客文章之一。您可以在这里访问它: //www.oieosterkamp.com/2016/07/twenty-five-years-in-the-construction-industry-weve-come-a-long-way-baby-or-have-we/

如您所料,格雷格(Greg)暗示了许多事情,让我思考了建筑业务及其与建筑法律实践之间的关系。作为一名坐在“战trench中”并有一段时间的建筑律师,我觉得我也可以提供宝贵的见解。

令我惊讶不已的一件事是,建筑专业人士甚至其他律师都不知道“建筑法”是执业重点。即使有些人认为律师经营着这个行业(http://www.enr.com/articles/8303-viewpoint-lawyer-as-constructor)(让我向您保证,我们不会),您会惊讶于行业中有多少人误解了我们的业务性质以及我们在交付和帮助将项目保持在正常状态和伸张正义的过程中所扮演的角色。

我发现的最大误解可能是,仅当项目开始横向移动(超出时间表或超出预算)或索赔陷入僵局时,建筑利益相关者才需要致电律师。实际上,我认为相反的说法是正确的。一名建筑律师戴两顶不同但相关的帽子。我们当然是争端解决律师–这在我们的身份和工作中起着很大的作用。我们帮助客户识别和起诉或捍卫索赔。我们进行调解,仲裁,并向法官或陪审团审理案件。但是,我们还是交易律师,我们为设计专业人员,项目/项目经理和承包商/建筑经理合同的撰写,谈判和便利及时,适当地执行。我们作为“诉讼人”和“交易律师”的双重角色使我们有了一些独特的见解。我们每个人都帮助客户处理了一个从头到尾一直到法官或仲裁员面前的项目。正如索尼·科里昂(Sonny Coreleone)所说,我们一直在争辩自己,我们已经“摆脱了床垫”。我觉得这些经验可以帮助我们在项目的前端更加有效。意思是,因为我们已经看到问题出在哪里,所以我们可以更好地在项目风险发生之前识别出它们,以便在事情出故障时为客户做好准备。考虑到这一点,我们可以根据实际经验为客户提供建议,以帮助他们更好地管理,分配和减轻风险。

在理想情况下,我们是项目连续性的第一站。我们希望我们的客户,包括业主,开发商,项目经理,设计师,施工经理,贸易承包商或其他建筑专业人士,只要参与到项目中就可以来找我们。正如任何建筑从业人员都会告诉您的那样,一份良好书面,清晰,简洁和相当平衡的合同是交付成功项目的第一步。

在过去的几年中,我目睹了行业的一次明显转变,利益相关者更加重视前期风险识别和分配。格雷格(Greg)在他的文章中分两部分提到了这一点(例如:合作伙伴和团队合作以及业界对争议解决的不断发展的看法)。那导致我看到今天发生的事情和希望将来发生的事情。 。 。

我倾向于主要与开发商,业主合作,而程度较小但仍与承包商/建筑经理合作。在过去的五到八年左右的时间里,我的经验是,开发商,业主和建筑专业人士越来越集中于团队合作,协作,风险分担和集体目标设定。

今天,我经常看到我们的业主客户在设计开始之前就认真地邀请了建筑专业人士来识别和讨论建筑/项目的可行性和预算,并提供了实际参考点。同样,我看到我们的建筑专业人士要求尽快访问该设计。我不断看到业主在讨论过程,并促进他们的设计和施工专业人员的协作,以便他们可以消除设计引起的混乱,不清晰或可施工性问题,并将“假设和资格”转变为紧凑的图纸,规格和可靠的预算线项目。我还特别关注开放的沟通渠道,要求提供诚实和可靠的信息,并认识到游戏中各方都在谋取利润的集体目标–希望这与他们在项目开始时所期望的利润非常接近。我还经常看到,在概念上讨论合同条款时,我们的客户考虑到与正在与之谈判的一方建立持续的关系,因此关注公平和平衡的风险分配。简而言之,在我看来,利益相关者往往更希望基于开放和诚实的沟通来发展信任关系。

现在,尽管如此,我和团队的其他成员都花费了大量时间来帮助客户起诉和捍卫索赔,在项目进行过程中解决纠纷,并在万不得已的情况下在仲裁员或法官面前解决纠纷。但是,显而易见的事情之一是,所有利益相关者都认识到聘请律师在从主张主张到进行判断的漫长旅程中所付出的巨大成本。因此,利益相关者倾向于将他们花费在与纠纷相关的法律费用上的每一美元视为他们努力保护的项目利润的减少。因此,为了配合看似不断增长的团队合作气氛,我已经看到当事方对合同条款进行了调整以适应这种理念。具体来说,合同现在通常包含强制性调解,作为仲裁或诉讼之前的条件。利益相关者还要求委托人之间按合同规定举行会议,以期甚至在进行调解之前也能就争端达成真诚的解决方案。当然,并非所有纠纷都可以在诉讼或仲裁之前达成和解,但考虑到律师费的成本和延迟的可能性,许多人都认为在律师介入之前所花费的时间和精力以及花费的时间。

珍珠果酱盖1989年11月,我是第二年的法学院学生,在康涅狄格州和纽约的公司进行面试,担任暑期助理职位。在感恩节假期期间,我安排了一次在纽黑文市的小公司的采访。该公司的主要业务领域是建筑诉讼。我不知道会有什么“建筑诉讼”,而且我对建筑业本身的了解甚至更少。我的祖父是一个泥瓦匠,但是他在我出生之前就去世了。尽管如此,也许这是一个迹象。面试进行得很顺利,我很感兴趣,愿意接受在1990年夏季担任夏季助理的提议。

我的夏季进展顺利,1991年(25年前),我在那家公司担任全职职位。在过去的25年中,法律专业和建筑业发生了很大变化。一切都变得更好了吗?我作为建筑律师的一周年纪念日使我有机会回顾过去几年该行业的发展情况。

流行文化参考框架

大挖迹象照片首先,我倾向于使用流行文化和体育来提供背景信息,因此我将稍作讨论,以为1991年的世界提供一个参考框架。第一次波斯湾战争的开始和结束。那一年最畅销的书是 该公司,由John Grisham撰写;我想适合第一年的律师。  沉默的羔羊 是最受欢迎的电影,而前三张专辑是我有史以来最喜欢的三张专辑,没关系 通过涅rv 来自Pearl Jam和 阿奇通宝贝 从U2。诺兰·瑞安(Nolan Ryan)刚刚投出了自己的第七个职业,而迈克尔·乔丹(Michael Jordan)赢得了他的首个NBA冠军。法律&订单是在第一个季节。 OJ Simpson是NBC的NFL副业记者。再过三年,该国就会被臭名昭著的白色野马追逐所迷住。

香奈儿

在建筑业中,波士顿的Big Dig开始建造,而Chunnel的建造正在进行中,具有讽刺意味的将英格兰与欧洲其他地区连接起来。它将在三年后完成。我认为Big Dig仍在建设中。

 

1991年执业法

在上班的第一天,我收到了录音机,一盒笔和记事本。一两年后,我才能收到我的第一台计算机台式机。大约在我拿起第一部手机的同时,我还需要数年才能连接到互联网。它物理上附着在我汽车的仪表板上, 不是 装在我的后兜里。如果必须在同一天将诉状提交法院或发送给对方,则除非我们将其切断,否则一位名叫Sam的退休绅士会跳上马车进行分娩,在这种情况下,开快一点会自己照顾运送。文档检查是在工作预告片上执行的,而不是在SharePoint网站上执行的。

建筑业转向合作伙伴和项目团队

在建筑行业中,大多数项目仍使用传统的“设计—投标—建造”方法。建筑师创建了设计,所有者将设计招标,然后施工团队根据每个人希望以固定价格完成的设计来建造了该项目。尽管如此,该行业开始转向各方之间的更多合作,“总公司”的概念是通过设定共同目标并监测这些目标的实现来改善沟通的一种方法,已被联合总承包商和陆军总队采用。 1991年由工程师组成。随着建筑团队更早地参与该过程,尤其是在可施工性和估算方面的参与,“伙伴关系”的概念将在接下来的25年中继续发展,从而导致我们今天所认识到的“集成项目交付。”

1991年的行业形式

该行业只是从1976年的AIA表格中退出,并采用了1987年的版本。 1991年对AIA表单进行编辑是一项耗时得多的任务,因此建筑专业人士及其律师应尽可能长地保留其1976年模板。响应判例法的发展和争端解决,AIA文件和所有行业形式都将进行重大更改,但这些更改仍需要几年的时间。 1987年的AIA表格要求进行强制仲裁(其他争议论坛没有复选框)。他们没有考虑放弃任何损害赔偿或限制赔偿。当事人没有按照合同约定代表其保险人放弃代位权,从而为保险人提供了从承运人认为负有责任的人那里收回收益的机会。 《 AIA建筑师协议》没有提及保险,使业主无权确认其建筑师的承保范围。

法院判决影响行业

在1990年代,一系列法院判决和行业发展导致了设计和建筑合同的发展,并在全国范围内引入了旨在加强对建筑行业的保护的立法。由于承包商和分包商抱怨他们没有及时得到报酬,立法者开始听取意见,各州制定了及时的工资法。州根据这些速付法对未付款者施加的处罚因州而异,因此问题仍然存在,即这些速付法在减少承包商和分包商必须等待付款的时间方面取得了多大的成功。 。还讨论了建筑项目的保留问题。在1990年代初期,业主通常要保留10%的保留金作为担保,直到项目结束。各国开始颁布法律,即使在私人项目上,也将保留率降低到5%或更少。

设计和施工合同是复杂的商业交易。在1990年代初期,直到某些法院的裁决改变了这种观点,大多数建筑业可能才意识到不公平地谈判协议所需要的努力。在整个1990年代,法院执行的条款限制或完全取消了与延误相关的损害赔偿。保留了按预期执行的留置权豁免(在许多情况下甚至未开始工作)。法院评估了拖延承包人的巨额连带损失和利润损失,在某些情况下还导致承包人破产或解散。

业界的回应

为了响应这些决定,该行业修改了合同形式以限制某些风险,并且建筑和设计专业人士更积极地谈判了可能未引起注意的合同条款。例如,美国建筑师协会(AIA)在其表格中添加了全面免除间接损害赔偿条款,从而限制了施工团队对业主提出的因收入损失和延误相关损害而提出的索赔要求。州立法机关还通过颁布法规使某些合同条款无效,例如对未支付承包商或设计专业人员工资的工作留置权的豁免。

最近,该行业在努力更有效地解决争端方面已变得富有创造力。很少有人会找到不需要无约束力的调解作为仲裁或诉讼的先决条件的合同。许多合同还要求委托人开会,以解决纠纷,然后再致电第三方。在特别大的项目中,预先任命的“争议审查委员会”可以在项目中出现争议时对其进行裁决,而不是在整个项目期间或更长时间内允许主张恶化。

我们走了多远?

那么,我们现在的状况是否比1991年更好?音乐上,我不会。我下载的歌曲很少包含1991年以后创作的歌曲。合同往往更加周到和公正。大规模违约虽然仍然是高风险业务的一部分,但不那么普遍。各方更多地致力于在争端发生之前进行预防;并且当他们这样做时,寻找解决纠纷的方法,而不是参与可能损害长期关系的昂贵且有争议的法院或仲裁程序。我的做法曾经一度几乎完全基于诉讼,现在更致力于选择项目交付,采购,合同谈判和风险管理,以避免此类纠纷。

合同谈判有时是否比需要的折磨得更多?大概。该行业是否对风险过于敏感?可以说,各方应该更愿意为自己的行为承担责任。但总的来说,我认为我们处于一个更好的位置。

让我们看看接下来的25年会带来什么!除非我中了彩票,否则我预计其中的大部分都将出现在彩票中!

Pearl Jam封面摄影作者: 伊克拉克, 保留部分权利。大挖摄影 Nantaskart, 保留部分权利。香奈儿摄影 山姆·丘吉尔, 保留部分权利.

保险人根据财产保单支付所有人的承保损失后,保险人通常有权根据普通法,法规或保单本身,要求向责任方追讨付款。这就是所谓的代位求偿权,或者,如果是基于普通法的权利,就是所谓的代位求偿权。根据代位求偿原则,保险人“站在被保险人的鞋子里”,并通过对责任方行使所有者的权利来行使其代位求偿权。但是,保险人不仅限于执行所有者可能拥有的任何权利,而且还受到针对所有者的任何适用的抗辩。

但是,建筑合同,尤其是那些包含AIA表格A201一般条件的合同,通常包括所谓的“放弃代位”条款,该条款的目的是禁止业主或其保险人对承包商造成的财产损失提出索赔。 (通常是分包商,供应商和建筑师),以致财产损失由所有者的财产保险承保。这种保险通常是承包商要求业主购买的建筑商的风险政策,通常包括对承包商“工作”的损害,即承包商根据合同进行的实际施工,并不涵盖其他领域。所有者的财产,即“非工作”财产。在这种情况下,预计承包商的一般责任政策将为“非工作”财产的意外损坏提供赔偿。这种责任分配的目的是将责任在建设过程中对保险人而不是当事方本身承担对所有者财产的意外损害赔偿的责任,并避免对谁负责的项目产生争议和干扰。

AIA A201一般条款(1987年,1997年和2007年)的最新版本中的第11条允许业主选择依靠覆盖承包商“工作”的现有财产政策,而不是购买建筑商的风险政策。此类财产政策通常涵盖承包商对“工作”和“非工作”财产造成的损害,并且可能在项目涉及所有者的现有财产的改善,翻新或扩建时适用。当项目涉及新建筑时,所有者更有可能在建造期间购买建筑商的风险政策,整个项目通常被视为承包商的“工作”。

关于放弃代位准备金是否适用于禁止保险人对承包商的代位求偿权的诉讼已经引起了广泛的诉讼,只要保险人根据所有者的现有财产政策赔偿了其所有者的“非工作”财产的损害。大多数司法管辖区都认为,如果业主的财产政策涵盖对“非工作”财产的损害,则对建筑合同的代位求偿权的放弃适用于律师的代位求偿。这是马萨诸塞州的规则。  参见Haemonetics Corp.诉Brophy案& Phillips Co.,23 Mass。App。 Ct。 254,501 N.E. 2d 524(1986)。但是,纽约上诉法院的少数派意见认为,放弃代位规定仅适用于承包人自身工作的承保损害赔偿。见S.S.D.W.诉Brisk Water Proofing Co. ,76 N.Y. 2d 228、229、556 N.E. 2d 1097、557 N.Y.S. 2d 290(1990年纽约)。

康涅狄格州尚未有任何上诉法院对此问题作出裁决。但是,康涅狄格州高级法院最近的一项裁决, Conn。地区间风险管理。 Agency v.Silktown Roofing, 公司,2016年Conn。Super。 LEXIS 593(2016年3月22日)(以下简称“西马”),则同意多数规则。在 西马,原告保险公司根据业主现行的财产政策支付了赔偿金,以弥补在高中屋面工程中防火材料脱落并掉落时造成的损坏。然后,保险人试图通过对屋顶承包商的代位求偿行动来收回这笔款项。承包人根据与业主的合同中对代位规定的放弃而提出简易判决。保险公司认为,放弃代位规定仅适用于承包商的“工程”,而承包商的“工程”不包括防火材料或防火材料掉落的内部区域。法院不同意大多数意见,法院不同意AIA A201一般条件中所载类型的代位求偿条款适用于禁止代位求偿的要求,其中所有人的财产政策涵盖“工作”和“非工作”财产。基于这种推理,法院批准了承包商的动议,以进行简易判决,但此结果未提起上诉。

RV V Lockworks,LLC诉五耶鲁大学& Towne, LLC,2016年Conn。Super。 LEXIS 563(康涅狄格州超级码头2016年3月16日) 仲裁员在发现卖方故意隐瞒有关该综合大楼的所有300个阳台均违反康涅狄格州的州火和建筑物建造的事实后,对新建造的300个单位的公寓大楼的购买者判处了惩罚性赔偿。代码。

在最近的高等法院判决中,海勒法官认为,在仲裁书中没有明确规定的情况下,仲裁员具有裁决惩罚性损害赔偿的固有权力。法院确认了一项仲裁裁决,该仲裁员根据被告对建筑缺陷和违反法规的隐瞒而判处惩罚性赔偿。此案应提醒人们,仲裁不是惩罚性赔偿的避风港。

在进行与购买建筑群有关的尽职调查时,Lockworks发现了建筑物的多个缺陷和问题。卖方耶鲁五人同意在截止日期之前对这些问题进行补救,但没有这样做。双方签订了暂缓托管协议,以确保剩余维修费用以及根据购买协议获得的五耶鲁公司的陈述和保证。如果有关代管资金的分配有争议,本购买协议规定了仲裁。

将近六个月后,消防局长通知Lockworks,该综合大楼所附的所有阳台均未达到康涅狄格州防火法规和州建筑法规的要求,因为这些阳台均采用Trex甲板建造,而Trex甲板并非设计为不可燃材料。告知Lockworks,它要么需要为阳台安装洒水装置,要么用符合代码要求的材料来代替甲板。五耶鲁公司通知Lockworks,它以前不知道任何注明的代码违规,并且购买协议中包含五耶鲁公司的声明,称其不知道任何代码违规或缺陷。

Lockworks要求进行仲裁,除其他外,指称“五耶鲁大学”(Five Yale)在违反代码方面违反了其陈述和保证。从事与所有索赔和指控有关的发现的当事方,Lockworks特别要求提供与阳台建造和相关检查有关的文件。经过数天的仲裁,Lockworks从第三方收到了一些文件,这些文件证明Five Yale在相当长的一段时间内都知道阳台可能不符合代码规定。在对五耶鲁大学的首席估算员进行讯问时,这种信息的隐瞒就暴露出来了。此后,Lockworks寻求许可以修改其仲裁要求,以要求赔偿惩罚性赔偿。

仲裁员在确定五耶鲁大学卖出该建筑群后,得知所有300个阳台均违反了州消防和建筑法规,判给Lockworks惩罚性赔偿210,923.41美元。仲裁员发现,耶鲁五世(Five Yale)参与串谋掩饰,这种阴谋对Lockworks和该建筑群的未来租户的权利既残酷又鲁re无动于衷。

Lockworks试图让法院确认该仲裁裁决,而五耶鲁大学则提出异议并提出部分撤回或修改该裁决的动议。法院确认了仲裁员决定判处惩罚性赔偿的决定。该决定指出,仲裁是合同的产物,当事各方向仲裁员提交的文件定义并限制了要决定的问题。由于当事方没有以任何方式限制托管协议中的仲裁条款,法院认为仲裁员在判处惩罚性赔偿方面没有超出其权限。法院在调查结果中指出,“如果在提交的意见书中没有明确规定排除惩罚性赔偿,则在适用法律支持的情况下,仲裁员具有裁决惩罚性赔偿的固有权力。” 引用Med Val USA Health Programs,Inc.诉Member Works,Inc.案。,273 Conn。634,872 A.2d 423(2005)(仲裁小组裁定,被告违反CUTPA做出不公平和欺骗性的行为,并根据CUTPA中关于提供此类裁决的规定判处了惩罚性赔偿)。

随着阵亡将士纪念日周末的到来,我期待着前往新罕布什尔州的旅程,享受温暖的阳光,冷饮和一点R&R坐在前廊上,看着山景。但是在到达那里之前,我将成为有望旅行的3,800万美国人之一。这将是什么 AAA项目将成为第二高的出行量 这是有记录以来的最高水平,也是2005年以来的最高水平。在十多年来最低的天然气价格的刺激下,与去年相比,今年的出行人数将增加约700,000。阵亡将士纪念日是夏季的开始,交通,交通,交通的开始。在夏季旅行计划中增加一些高速公路建设,对于沮丧的“希望我正在度假”的工人来说,这是一场完美的风暴。

今年夏天,随着2 / I-84号公路立交桥修复项目的进行,穿越哈特福德的旅行不会使往北的旅程更加轻松。根据 交通运输部 随着东哈特福德2 / I-84公路交汇处的四座桥梁结构的重建工作的开始,我们可以期待长期的匝道封闭,de回绕行和土地封闭。

尽管无奈,这无疑将导致通勤者和度假者,这是一个非常需要的建设项目。这 I-84走廊 长度不到2英里,但包含约4.3英里的干线和斜桥。它的总高架甲板面积为110万平方英尺,相当于近25英亩。这些结构旨在维持50年的使用寿命。但是自从它们于1960年代建成以来,那个时候到了。实际上,I-84走廊内的许多桥梁的等级为4或5,康涅狄格州交通运输部将其称为“对穷人公平”。尽管已经花费了5800万美元用于维护桥梁,并另外拨出4500万美元用于维修至2017年,但维护,修理和金钱不会无限期地延长桥梁的使用寿命。更换桥是必要的。

但是,与许多建筑缺陷项目一样,维修和重建提供了重新设计和改进的机会。在这种情况下 I-84交流项目,对当前立交桥设计的修改为减少事故并改善交通流量提供了机会。从2009年到2011年,走廊内报告了约1,850起汽车事故。最初建造走廊时,设计目的是每天可容纳50,000辆汽车。如今,有超过17.5万辆汽车在此2英里长的走廊上行驶。重新设计混乱的,间距很小的互换点可能有助于减少事故发生。 I-84交换站的设计尚未最终确定,并受到联邦监管计划的指导,该计划要求开发替代方案,获取利益相关方的意见并进行环境评估影响—这个过程涉及很多参与者和很多年。因此,目前处于环境阶段的最终项目可能需要大约十年的时间才能完成。

因此,与其因计划中的停车而取消假期计划,不如为您的行车道增加更多的额外时间,并在等待假期交通时,考虑一下赤脚在草地上时您会感到多么幸福,这个阵亡将士纪念日周末将带您前往沙滩,湖泊或其他任何地方。

在忙于完成建设项目的过程中,很容易忽略合同的重要性。但是,当发生争议时,合同通常会规定该争议的结果。马萨诸塞州上诉法院最近未公布的决定提醒了合同的重要性。

ACME减排承包商公司诉S&R Corp.,88 Mass。App.。 Ct。 1102(2015),原告分包商签订了一项合同,在公共项目中为承包商进行石棉清除。在项目进行过程中,承包商指示分包商清除项目上的油漆。分包商拒绝执行该工程,声称由于该涂料不含石棉,因此它没有义务进行额外的工程。承包商最终雇用了另一名承包商来执行这项工作,并拒绝向分包商支付其合同价格的余款。结果,分包商对承包商要求赔偿其未付的合同余额提出诉讼。作为回应,承包商提出了一项简易判决动议,以期驳回索赔。承包商辩称,分包商拒绝执行工作构成了对合同的重大违反,排除了分包商收回其合同余额的可能性。上诉法院同意并确认了初审法院驳回分包商索赔的决定。

为支持其裁决,法院仅依据合同条款。具体而言,法院指出,合同要求分包商进行工作或额外工作 即使有争议。合同进一步规定,分包商不执行此类工作``将构成对协议的重大违反...''。结果,法院认为,分包商未执行有争议的额外工作构成对承包商的重大违反。合同,不包括收回其合同余额。法院进一步裁定,分包商未能执行额外的工作,也妨碍了根据公平的量子功劳论对其进行追偿。为了支持其结论,法院指出,为了根据量子价值进行追偿,分包商必须证明“有诚实的意向来履行合同,并实质性地执行合同…”

在这种情况下,分包合同中包含的语言并不罕见。实际上,AIA A201的15.1.3段也有类似要求,要求承包商在解决索赔之前继续进行工作。值得注意的是,AIA A201并未声明未遵守该规定是对合同的重大违反,但是该决定可以被视为具有说服力的授权,可以得出类似的结论,涉及使用AIA A201合同表格的项目。因此,在项目进行过程中发生纠纷时,至关重要的一点是,各方都要审查合同的条款,以确保遵守其条款,并避免采取可能最终妨碍根据合同和法律进行追偿的行动。

业界领袖一致认为,经济已经转危为安,私人建筑项目正在增加。银行放宽了放贷要求,街头有更多的私募股权资金。经验不足的开发人员正在进入竞技场,经验丰富的开发人员受到的保护较少,承担了更大的风险。另一方面,小型总承包商正成长为大型建筑经理,而几年前用皮卡车工作的人现在“reputable”贸易承包商竞标数百万美元的分包合同。所有这些因素都是导致项目破产的秘诀。

本文是该系列文章的第一篇,它将从建筑经理和业主的角度研究业主,建筑经理和分包商提出的破产申请的含义。本文从施工经理的角度讨论了业主在项目施工阶段提出的破产申请。

作为一名建筑经理,保护您的公司免受业主破产的起点是建筑合同本身。纽约,马萨诸塞州和康涅狄格州等许多州都有重要的法定计划保护承包商’对大多数大型私人建筑项目的付款权,留置权和最高保留金的规定,以及其他保护措施。

谨慎的施工经理将协商最优惠的付款条件;一旦工作开始,付款就不会太遥远。付款条件不应超过三十天,许多州都有规定付款时间的法规。施工经理应寻求中止不付款的工作的权利,并有权收取滞纳金。保留金额应限制在法定最低限额内,但决不能超过10%。规定提早释放保留金的条款,包括为那些早日完成并完成工作的大型分包商在完成时支付保留金(例如,现场工作,混凝土等),将减少如果破产而产生的合同收益风险额提起。标准AIA条款为施工经理提供了拥有人合理证据的权利’如果出现财务问题的警告信号,则财务能力可提供额外的安全性。施工经理应仔细审查留置权豁免,以确保妥善处理变更单和其他索赔。最后,如果所有者破产,则采用“如果付款则付费”的强势形式分包合同和信托基金语言将保护您的公司免受分包商的索赔。

如果业主提出破产申请,施工经理应立即确定其留置权,并在州法律文件允许的范围内或完善技工’对财产的留置权。如果所有者租赁建筑物或土地,则应进行调查,以确定除了项目所有者的租赁权益以外,可以对费用简单的所有者提起留置权的程度。在纽约和康涅狄格州等大多数州,如果可以确定简单收费所有者同意执行工作,则可以对没有破产且可能很有动机获得该费用的简单收费所有者提起留置权。释放那留置权。提出留置权后,大多数州都要求完善,这通常需要破产法院通知或破产法院干预。要取消留置权,施工经理需要从自动居留权中获得救济。

接下来,跟踪保留情况。请记住,保留金是从合同中获得的收益,可以说这不是所有者的财产或其破产财产。在隔离这些资金的范围内,可能存在一个良好的基础,以便从遗产中释放这些款项。包括纽约在内的多个州都有严格的信托基金法规,这些法规为获得的合同收益提供了额外的保护,并增强了施工经理收回这些资金(包括破产保护)的能力。

尽管大多数分包合同都包含某种形式的“有偿,有偿”或“有偿时有偿”条款,但其可执行性取决于项目所在的位置,请联系分包商并尝试谈判清算协议。此类协议确认与追求所有者的合同资金和保留金相关的成本,并预先分配相关的成本和风险。这些协议中的大多数为分包商提供了参与该过程的权利,并为任何调解或和解的讨论提供了席位。重要的是,为有效起见,清算协议应限制施工经理’对分包商实际向拥有人追回的款项的责任’的工作减少了成本和费用。

施工经理的其他破产注意事项包括考虑是否可以主张503(b)(9)索赔,该索赔可以在破产申请开始前的20天之内为提供给该项目的材料提供付款,其优先权付款高于一般要求。无抵押债权人。还要研究根据新协议或现有协议完成任何未完成项目的可能性。记录的施工经理将已完成的工作,预算,分包商关系和其他影响点的知识带到桌子上。这些可以用于协商已完成工程的全部或部分付款,以换取完成该项目的协议。

尽管大多数破产在项目开始时都是意料之外的,但随着工作的进行,这些成分往往像警告信号一样出现。注意并做出相应反应。请注意,尽管本文列出了一般性意见,但实际遇到的情况将决定应采取的行动或策略,并且施工经理应在采取任何行动之前始终咨询其律师。

正如康涅狄格州上诉法院最近的一项决定所强调的那样,“在工作中使用正确的工具”也是很多建议。情况是 Fisk诉Redding,AC 37537(2016年4月19日).

案件的中心是一块砌块挡土墙,是雷丁街景改善的一部分。尽管无疑是升级(请参见 街景),该建筑被两次单独的事故所困扰,行人从墙壁上摔下来受伤。随之而来的诉讼将建筑师,承包商和雷丁镇指定为被告,以寻求基于公共妨害理论的赔偿。骚扰索赔通常针对城镇,针对承包商的案例较少,而针对建筑师的主张则很少。这个案例说明了原因。它还提供了令人讨厌的声明的更新。

作为一项基本区别,令人讨厌的声明关注的是现有的身体状况,而不是(如疏忽大意)关注造成这种状况的作为或不作为。对于不是造成滋扰财产的实际所有者的人,滋扰责任通常取决于他们对财产的“使用”是否构成对“控制”的行使。在这种情况下,建筑师提供了总体设计服务,批准了挡土墙设计申请,并进行了不定期检查。不出所料,建筑师没有土地,没有进行建筑工作或对场地安全负责。原告声称,设计和检查职责属于对项目现场的“控制”,但未成功。法院不同意这一点,理由是设计受到DOT规范和城镇批准的限制,并且检查责任不仅受到时间的限制,而且还受承包商对现场的控制。法院的结论是,没有证据表明事故发生时建筑师对挡土墙拥有控制权。

令人讨厌的主张是在这里针对建筑师使用的错误法律理论,并且在大多数情况下可能是针对建筑师的错误理论。当指控有缺陷的建筑服务时,专业过失将是主要的法律理论。这项工作的正确工具。

最近,我遇到了一篇文章,该文章使我想到了一个案件,该案件涉及看似无害且经常敷衍的论坛选择条款。在这种情况下 (利德尔 Bros诉Impact Recovery Sys。,2016美国区。 LEXIS 36258(美国马萨诸塞州,D。马萨诸塞州,2016年3月21日))是针对马萨诸塞州一家高速公路承包商的诉讼(由马萨诸塞州的一个项目引起),针对德克萨斯州的供应商,受到马萨诸塞州论坛选择条款的管辖,该条款迫使德克萨斯州公司前往马萨诸塞州解决其诉讼。争议。

论坛选择条款允许当事方“商定”特定的地区,以解决合同引起的争议。人们可以看到,在这个跨国和国际商业的世界中,缔约一方不希望前往远离其本国基地的遥远目的地,以解决由实质上居住在本国附近的交易引起的纠纷。因此,这就是论坛选择条款可以提供帮助的地方。公司可以选择方便的论坛,并在合同形式中包含相关的论坛选择条款。这些类型的“标准”条款通常是在合同起草过程中考虑的。通常,描述业务交易的商业条款和其他条款是谈判的重点,机械合同条款可能会被忽视或低估。

利德尔 案例,这是一个重要的提醒,所有合同条款都可能对一个人的业务产生重大影响。 。 。

利德尔,总承包商与交通管制产品制造商之间发生合同纠纷。马萨诸塞州公路承包商Liddell Brothers,Inc.向原告德克萨斯州一家名为Impact Recovery Systems,Inc.的公司提起诉讼。随后,Impact采取行动,将马萨诸塞州的行动转移到了得克萨斯州。

马萨诸塞州法院在评估Impact的移转场地动议时,审查了表格。当Liddell将一些项目计划和规格发送给Impact时,来回往返就开始了,Impact通过电子邮件向Liddell发送了某些产品的一系列价格报价。价格报价包含一个带有签名行的标题为“报价接受”的部分。然后Liddell向Impact发出了采购订单。

但是,至关重要的是,Liddell的PO包含与Impact报价中的产品代码不同的产品代码,并附加了“条款和条件”,其中之一表示Impact的表现将明确确认其接受Liddell的PO中的所有术语,并且任何其他或不同的条款将没有效果。利德尔的条款和条件包含一个论坛选择条款,该条款选择马萨诸塞州作为争端解决的场所和影响力空间,以“签名”“接受”采购订单。

Impact的总裁签署并退回了采购订单,并开始将产品运送到Liddell。 Liddell向其他两个具有相同条款和条件的PO发送了Impact订单,Impact也通过签名“接受”了这些PO。

Impact声称其报价单是要约,Liddel的PO是对该要约的接受,因此,Impact的形式受其管辖-否定Liddell的论坛选择条款。马萨诸塞州地方法院不同意。

首先,法院得出结论认为,利德尔’的8月订单不是对Impact的接受或确认’的价格报价,因为其中包含标有“ [v] endor”的合并条款’在此采购订单下的履行明确表明其已同意并接受此采购订单表格中规定的所有条款和条件,并且明确拒绝了卖方提议的任何其他或不同条款和条件,并且对买方没有任何约束力。”法院还指出,利德尔’采购订单列出了不同的产品代码,并包含其他不同的条款(例如赔偿和法律选择规定)。

此外,法院认为,Impact通过签署明确表示接受PO的各种条款。至关重要的是,利德尔从未签署影响’的价格报价。取而代之的是,Liddell发送了还价(Impact接受)的还价(其PO)。因此,利德尔的形式占了上风,构成了利德尔和Impact之间合同的基础,并控制了马萨诸塞州的论坛选择条款。

此案开启了合并条款,并影响了Impact对Liddell条款的接受(无论如何机械方式)。这样的生意每天在全国范围内进行。合同形式及其条款可以被视为事后准备,可以作为日常业务运营的一部分简单填写并发送给其他方。在这种情况下,只有当事情破裂而人们不得不依靠这种形式来试图从失败中挽回胜利时,这种形式的语言才变得“重要”。我们建议这些术语始终很重要。合同的目的是清楚地确定当事方的权利,补救措施和义务。包含这些术语的表格的管理和使用同样至关重要。这就是众所周知的橡胶之路。 Liddell案清楚地提醒我们,即使看似无害或“标准”的合同条款也会对现实生活造成影响。

我以为我被拖延了写成《责任限制》四部分系列的最后一部分,这与分包薪酬(如果已付款)和流通条款相关。分包商被从项目的资金来源中删除了一个以上的步骤,习惯于最后处理,并且仅在进度滞后之后才能处理,无论是否可以预见。分包商会告诉您,“问题”趋于下坡,而财务问题和项目故障往往在它们到达分包商之时就不会得到改善,无论这些问题或故障是否与分包商相关。

他们对延迟付款的担忧似乎是有道理的。在最近的ENR调查中,从承包商向分包商的付款中有30%(30%)延迟了,平均延迟了36.4天。接受调查的83个分包商报告,每10笔付款中就有6笔逾期未付。尽管现在大多数州都制定了及时的工资法,并处以不同程度的罚款,但调查显示,这些法律似乎对付款时间的影响很小。这些时间安排问题可能与项目所有者尽可能多地持有资金以赚取额外利息有关,但是由于利率如此之低,这似乎不太可能。也许项目所有者在谨慎行事,并在项目资金筹措方面始终领先于承包商和分包商。分包商更可能不愿意损害与承包商的业务关系,或者只是不想在增加付款时机上增加成本。 继续阅读 责任限制–方案3:付款后付款和通过条款