一项法案正在通过康涅狄格州立法机构,该法案将鼓励少数派承包商更多地参与公共工程项目。账单, 参议院830号法案,要求行政服务部在2015年10月之前为新兴承包商建立新的担保保证计划。对于没有获得DAS资格预审的少数族裔和女性所有的承包商,“新兴承包商”是一个尖锐的话题,他们无法获得必要的工作条件来从事州和市政公共工程项目。有公共工程承包商抱怨 少数民族参与目标 对合格的承包商不满意,该法案旨在通过消除可能造成的重大障碍来提高参与度。法案和担保基金都基于这样的观念,即这些承包商由于无法获得常规担保而无法获得公共工作的资格。因此,对于超过500,000美元的合同和分包合同,该法案取消了新债券担保计划中针对“新兴承包商”的公共工程项目的《小米勒法案》担保要求。

该法案的目标无疑是值得称赞的,尽管目前尚不清楚如何建立这样的基金,或者如何在十月前准备好。 DAS大概会寻求类似程序的指导。美国小企业协会经营 担保计划。康涅狄格州的DECD也是如此, 小承包商债券担保计划 实际上已经为少数族裔承包商提供了25%的担保资金。这就引出了一个问题,即SB 830是否可以通过扩展DECD计划来达到相同的目的,而不是要求另一个机构创建第二个债券担保计划。

鉴于其财务注释中所指出的SB 830的财务影响,很难理解该基金的可行性。该法案在16财年仅向DAS拨款100,000美元,以建立该计划,而这笔费用要花三倍的钱,才能支付为该计划设立承保的估计前期费用。管理该程序的年度费用估计超过420,000美元。然后是用于实际担保的储备金,估计至少有1000万美元。虽然未指定担保百分比(DAS将偿还的担保人的债券损失部分),但作为比较点,SBA在其计划下的担保比例从80%增至90%。

财政分析办公室在财政报告中报告说,符合该计划条件的国家建设合同的年度价值为7.8亿美元。 OFA估计,如果这项计划的1%交给“新兴承包商”,那么每年将发行780万美元的债券。因为SB 830还将向市政项目的承包商开放担保计划,所以该金额需要乘以一个很大的倍数。还应考虑到,按照定义,“新兴承包商”是传统担保人认为风险太大而无法担保的业务。根据该计划下担保债券的违约率,1000万美元的储备金可能不足以满足DAS的需要,并且肯定不适合10月份推出。

希望我们即将在美国东北部一个历史性且麻烦的冬季结束。实际上,直到本周,波士顿街道上的许多汽车才从我们认为是冰冷的坟墓中解救出来。同样,MBTA似乎终于从一只脚踏进自己的坟墓中慢慢地但肯定地回来了。

这个冬天以及随之而来的运输问题使普通大众对我们在马萨诸塞州的建筑行业中所知道的东西有了多年的了解。波士顿是旧的,道路是旧的,桥梁和隧道(大挖出的那些除外)是旧的,地铁,无轨电车和通勤铁路系统是旧的。实际上,波士顿拥有最古老的地铁系统和该国不断使用的一些最古老的道路。简而言之,这个古老城市的基础设施系统需要一些温柔的关怀。仅根据MBTA的估算,仅电力和信号改善一项就需要3亿美元,因此道路,桥梁和铁路的财政需求肯定会达到数十亿美元。

话虽如此,如今,波士顿人和新英格兰人的口耳相传的事情是波士顿申办2024年夏季XXXIII奥林匹克运动会的消息。对于波士顿,新英格兰和新英格兰人来说,这是令人振奋和有趣的消息。国家。去年在美国举办的夏季运动会是1996年在亚特兰大举行的。波士顿2024年提出的计划(由波士顿率领的申办团队)雄心勃勃,包括几个新的临时结构和重大的基础设施改善。该计划显然旨在突出波士顿作为世界级城市以及体育和旅游胜地的地位。

(您可以查看计划概述 http://cdn.2024boston.org/docs/USOC_Submission_1.pdf)

考虑到这一点(在过去的几周里,镇上有一些建筑行业的联系人),我对一些建筑业利益相关者进行了完全不科学的调查。 (再次完全不科学和完全轶事的证据)似乎表明:(1)建筑业的人们为成功申办奥运会可能带来自大挖掘以来波士顿从未见过的繁荣时期感到兴奋; (2)许多专业人士提到,无论奥运会是否落幕,基础设施的改善(密切关注公共交通)都必须是马萨诸塞州的主要关注点-如果波士顿确实举办了奥运会,那么肯定应该位居榜首游戏。

很难说奥运会规模的建筑计划不会为新英格兰建筑业带来福音。不难争辩的是,我们今天仅仅(即使不是完全)拥有的道路,桥梁和铁轨也能在天气良好时支持正常的通勤交通。因此,如果波士顿要举办世界级的奥林匹克运动会并被视为世界级的举办城市,那么波士顿显然需要数十亿美元的资金和多年的工作,以使世界级的进步远远不及世界范围内的进步。我们今天拥有的一流基础设施。我们所有人都记得大挖掘-我心中的问题是:(1)是否有可用于长期正确做事的资金(与仅针对奥运会的一系列创可贴相反); (2)9年的时间足够吗?

2015年2月26日,我和阿卡迪斯的罗伊·库珀(Roy Cooper)为哈特福德大学建筑学院(University of Hartford's Construction Institute)重新举办了我们颇受欢迎的研讨会, “管理法律风险。”  我们演示文稿中的一张幻灯片引用了一位明智的法学家关于建设项目进度的主题:

除了在战场的中间之外,在一个巨大的建筑项目中,任何人都不能在如此混乱的局面下,以有限的当前事实和未来事件来协调其他人和所有物资的移动……即使是最艰苦的计划,也要经常进行事实证明,这仅仅是猜测,对变更的适应必定是粗糙,迅速和特殊的,类似于战场上不断变化的命令。

布莱克建筑公司v.C.J. Coakley Co., 431 A.2d 569(D.C. App.1981)。

当然,即使是最大的建设项目,其赌注也远不及战场上的赌注。就是说,没有什么比管理失败和及时解决计划变更更能吸引施工项目团队了。与战场相似,可以预料到的一件事是出乎意料的。成功的人就是那些为意外做好准备的人。

可以而且应该在选择项目团队时以及在准备合同文件时就解决项目延迟带来的风险。在构建“混乱”之前,应考虑以下几点:

继续阅读 战争(和建设计划)是地狱?

在建筑法中,合同是我们业务的核心。业主与建筑师之间的合同;业主和总承包商;承包商和分包商;以及分包商和分包商。合同语言通常决定争端解决的路径,其中仲裁条款起着重要作用。在 迪切尔诉戈德史密斯,2014年Conn。Super。 LEXIS 1889(康涅狄格州康涅狄格州,2014年7月30日) 康涅狄格州高级法院有 扩大仲裁条款的范围 允许某些非合同当事人的被告在其索赔与合同纠纷有关时有权要求仲裁。虽然这看起来很复杂,但可以通过简单的示例来说明法院的课程。

让我们假设一下,白雪公主拥有一家钻石矿,并且与Grumpy签有合同。 她与脾气暴躁的人签订了一份合同,以换取为他做饭和打扫卫生,他将为她开采钻石。作为合同的一部分,他们同意对任何争议进行仲裁。尽管最初情况良好,但不久之后,白雪公主就认为Grumpy将她的钻石卖给了Sneezy和Dopey。她生气了,并起诉了他们三个。 Sneezy和Dopey不想上法庭。他们认为仲裁是一个更好的主意,因此他们提出了一项动议,声称根据他与白雪公主的合同,他们与Grumpy具有相同的仲裁权。白雪公主不同意。毕竟,她不是与Sneezy和Dopey做生意,而是与Grumpy做生意,因此只有Grumpy有权根据其合同进行仲裁。斯尼兹(Sneezy)和多佩(Dopey)认为他们的主张与白雪公主针对脾气暴躁的主张相互交织,因此他们都应享有仲裁权。

法院同意Sneezy和Dopey的意见。他们如何确定Sneezy和Dopey是否因拥有Snow White的钻石而感到内gui,而又不决定Grumpy是否以他们为起点?问题是如此相关,即使Sneezy和Dopey没有与Snow White签订合同,也好像是出于仲裁目的。因此,Sneezy和Dopey如愿以偿,法院允许所有当事方进行仲裁。

众所周知,康涅狄格州法院鼓励仲裁。当仲裁的合同条款落在“灰色地带”之内时,该比额表往往会倾向于有利于仲裁的一方。 State诉Philip Morris,Inc.,279 Conn。785,796,905(2006年康涅狄格州)。这 迪切尔 尤其是该案表明,当原本无权仲裁的当事方请求仲裁时,法院甚至可以扩大仲裁的使用范围。值得注意的是,像白雪公主案 迪切尔,法院没有强迫尚未同意的人进行仲裁。

钻石原石?

在Dichele之前,对于没有签署包含仲裁条款的争议合同的被告来说,仲裁似乎不是一个可行的选择。但是,那 迪切尔 该裁决表明,在某些情况下,仲裁协议的非当事方实际上可能持有 钻石原石. 如果非当事方可以证明解决合同案件的诉因是 与自己的要求有关(被视为“纠缠”),非当事方可能有权从使用合同的仲裁条款中受益,并迫使协议的当事方进行仲裁。

最近的报告 布鲁金斯学会 指出,多年来,美国的基础设施未能获得足够的投资来维持国家增长和经济健康。由于严格的监管程序,公共财政资源不足以及基础设施开发,建设和维护的复杂性,公共部门越来越希望通过公共/私人伙伴关系交付基础设施项目。[1]美国运输部将P3描述为公共机构与私人实体之间的合同安排,涉及将由公众使用或对公众有价值的资产的设计,建造,融资,运营和维护。[2] ]

康涅狄格州已经加入了至少十一个州的名单,这些州今年已经颁布了有关在公共基础设施和设施项目中使用P3的立法。有33个州制定了某种形式的立法,以允许P3作为公共项目交付系统。拟议的康涅狄格州第HB5352号和HB6097号法案将重新颁布立法,授权在公共设施和运输项目中使用P3,这些项目将于2015年1月1日到期。该立法还将取消目前对允许的P3项目数量的限制,并优先考虑财务上的自我-不需要国家资助的足够项目。最后,拟议的立法将建立一个独立的两党委员会来审查和批准P3项目。根据州长最近的预算提案,提出了一项为期五年的运输投资增长计划,康涅狄格州的公私合作伙伴关系可能会增加。

[1] Patrick Sobal和Robert Puentes,布鲁金斯大学,2014年12月17日,布鲁金斯学会

[2]美国运输部,《模拟的公共/私人伙伴关系核心收费特许合同指南》,2014年9月

康涅狄格州的许多建筑专业人士,尤其是与纽约州有业务往来的专业人士,都非常了解康涅狄格州最高法院的裁决。 State诉Lombardo Bros.Mason Contractors,Inc.,307 Conn。412,420-21,54 A.3d 1005(2012)。法院在 伦巴多兄弟 认为,规定私人时间段到期后禁止私人方提起诉讼的法规不适用于国家。因此,无论设计或建筑工作进行了多久,纽约州都可以永久地向承包商或设计专业人士提出索赔。

鲜为人知的是最高法院最近的一项判决, 美国旅行者伤亡与担保公司诉荷兰保险公司,312 Conn。714; 95 A.3d 1031(2014),其中涉及两家伦巴第兄弟保险公司之间的争议。争议的是在多家保险公司之间分配责任以支付伦巴多兄弟的辩护费用。

旅行者发布了一项商业一般责任险政策,涵盖了从1994年到1996年的Lombardo Bros.,这是最初建立UConn法学院图书馆的时期。旅行者履行了承担Lombardo Bros.的辩护费用的义务,并针对其他为Lombardo Bros.提供后续CGL承保的保险公司采取了单独行动,寻求宣告性裁定,这些其他保险公司有责任按比例支付国防费用。这些承运人之一是荷兰,荷兰的政策涵盖了2000年至2006年。

在初审法院作出有利于旅行者的宣告性判决之后,最高法院直接接受上诉,并同意其他大多数司法管辖区的意见,即已支付或有义务支付被保险人的辩护费用的保险人有权对其他可能负责任的保险公司提起诉讼。

从被保险人的角度来看,这一决定可能会被证明是有益的,因为它使保险人可以自由地针对被保险人进行抗辩和和解,并知道该保险人将来将有机会寻求其他承运人来支付抗辩费用。

我将出席 RCA’第25届年会 从3月13日(星期五)到3月15日(星期日)在拉斯维加斯举行。

我将在周六早上启动该计划,提出避免和解决分包商违约的策略。我们将审查选择分包商的最佳做法,必要的分包商条款以及默认和终止分包商的适当程序。我还将概述避免在分包商实际申请破产保护时要避免的陷阱,以及在分包商破产时保护所有者和承包商的各种策略。

该计划将与业主,开发商和施工经理特别相关。

注册链接:

  • RCA会员: 首次注册是免费的,其他注册为199美元。
  • 零售商: 免费注册。
  • 建筑师: 每个组织一次免费注册;额外的注册费用为199美元。
  • 非会员: 注册费用为$ 299。

私人建筑游戏最近在马萨诸塞州发生了变化。去年底,新 马萨诸塞州保留法 生效。新法律适用于2014年11月6日之后签订的某些私人建筑合同,不仅影响建筑利益相关方可能扣留的保留金额,而且还会强制要求与项目完成相关的一些非常具体的流程。

新的保留法的一些关键方面包括:

  • 该法案适用于合同价值在300万美元或以上的私人项目(较小的住宅项目除外)。
  • 有一个新的法定​​程序可完成实质性工作,这将带来总承包商或分包商自动或视作批准实质性完成通知的风险。
  • 还有一项法定的保留金支付计划,这可能会使所有者和承包商在保留金支付过程中感到现金流紧缩。

施工利益相关者还需要一段时间才能了解新法律的全面影响。要进行更深入的分析,请阅读我们的建设小组’s legal update “马萨诸塞州保留法:细分.”我们将监视事态发展并及时向您通报新法律’对马萨诸塞州私人建筑的影响。

在以下情况下发布的一致决定中: 电气承包商公司诉宾夕法尼亚州的保险公司,SC 19105(2014),康涅狄格州最高法院最近宣布,公共工程付款担保人不会在法定的90天之内未付款或拒绝索赔,因此不会丧失其对债权主张的实质性抗辩。该决定是在分包商提起的诉讼中作出的,并由Robinson + Cole代表付款保证金担保人抗辩。该裁决解决了高等法院的一系列裁决,并阐明了索赔人和担保人的行进规则。

法院采用了行之有效的法定解释标准,以发现法定语文规定,担保人“应”在90天内支付或拒绝索赔,不对不遵守行为处以特定刑罚,因此将其列为提供条款的目录,而不是强制性的。法院没有找到隐含的违约条款,而是认为在90天内未收到付款或拒绝的索赔人应将其索赔视为已被拒绝,然后可以提起诉讼。法院的裁决得到了公共政策考虑的支持,其中包括避免了由于担保人的回应无偏见而导致对索偿人的不必要的横财。此外,法院指出,担保人在等待索赔人及其保证金负责人提供信息时,其调查工作的努力往往会受到阻碍或延迟。

要了解有关此决定的更多信息,请阅读我们的文章“康涅狄格州最高法院拒绝将默认责任条款读入公共工程付款债券法中.”

本文探讨了分配与项目延迟相关的风险的复杂性。它最初发表于 Schimenti Construction Company的新闻通讯 并经许可转载。

零售建设对于与项目延误相关的固有成本并不陌生。像所有所有者一样,零售商也依靠建筑专业人士来估算项目的工期,以便可以对相关的硬性成本和软性成本进行量化并适当地进行预算。如今,大多数零售建设项目都包括对现有商店或空间的翻新。对于此类项目的设计人员来说,要考虑所有现有条件并将其纳入其图纸和规格非常困难。此外,与任何项目一样,一开始很难预测天气,劳动条件,原材料的可用性以及可能影响项目工期的其他因素。这些未知数通常会导致意外的项目延迟,加速或其他影响。哥伦比亚特区的一位法官说:“除了在战场的中间,在混乱的局面中,任何人都不能协调其他人和所有物资的行动,而对目前事实和未来后果的确定性有限,就像在大型建筑中那样。项目…”  布莱克·科恩特(Blake Cosntr)。公司诉C.J. Coakley公司.,431 A.2d 569,575(D.C. Cir。1981)。但是,当项目的持续时间超出最初预期的时间时,施工金字塔中的所有各方将遭受无法预期的费用;可以而且应该在施工合同中解决并分配。

在建筑合同中,有许多不同的方法来分配和转移与项目延误有关的风险。这样做的两个最常见的规定是“无延误损害赔偿”条款和“液体损害赔偿”规定。 继续阅读 分配与项目延误有关的风险