房地产开发公司定期创建单一目的实体(SPE),以获取用于开发,建造或翻新的新房地产。 SPE通常仅由几个成员组成,除了财产本身之外没有任何资产,因此被视为“紧密控股”公司。

纽约建筑缺陷诉讼的趋势正在增长,在该诉讼中,起诉发起人-开发商-SPE的新建公寓的管理委员会也将SPE的个人成员称为被告。原告依靠纽约的债务人&债权人法规第10条,称为“统一欺诈转移法”(UFCA)。 UFCA授权对金钱和其他资产转移进行“回扣”,作为某些债权人的补救措施。

在95年后的2020年4月生效的纽约,《统一无效交易法》(UVTA)将取代UFCA。新的法规将包含修改后的定义和更明确的标准,可针对这些标准展开交易。问题是,这是否将重塑法院对发起人-开发商-SPE的股权融资安排的理解,而就其性质而言,这与UFCA产生了冲突。

根据UFCA,转让可以作废, ,即使转让人(现在是被告债务人)没有任何恶意的意图,也无法撤销。当转让人在没有“公平考虑”的情况下放弃资产时,使其破产。即将从事某项业务或交易,而转让给它留下了“不合理的小额资本”;或转让将导致无法控制的债务。转移至“内部人员” 例如根据判例法,公司高管或董事或LLC成员是“欺诈徽章”。法院在最初的“恳求”阶段就坚持了许多这样的主张,因为它们是事实密集型的,因此不能一概而论。

SPE特别容易受到UFCA的攻击。的 存在理由 SPE的定义当然是将任何收入和负债限制为一项业务“目的”,通常是公司持有的一项资产。这可以保护SPE成员免于承担超过资产获利能力的债务责任。公共政策鼓励建立SPE,以便人们承担开发和建设中固有的风险。

虽然本能地将利润转移给“内部人士”,但对于一家持股有限的公司(通常是家族企业)而言,问题在于所有成员都是“内部人士”。另外,发起人-开发商-SPE的财务结构是:项目完成后,是在减去用于购买物业和支付建设成本的股本和融资后,创造净利润,从而留下“不合理的小额资本”。通常,债务会在很长的一段时间内用资金和每月应计利息来偿还,而这可能会造成拖延,而焦虑不安的股票贡献者正等待着他们的ROI。赞助商-开发商-SPE保持利润超过必要时间的动力很少。

新的共管公寓管理委员会在使用UFCA方面大行其道,敦促发起人-开发商-SPE据称将所有收入从SPE转移给其成员,然后才算清所有债务。这样一来,他们将指向SPE上次进行股权分配之前的现有“要求”,例如居民对漏水的投诉。他们会敦促根据法规对“债权人”的定义,他们的主张甚至不必“成熟”。他们将超过初始股权出资额的任何股权分配定性为没有“公平考虑”的转让。 SPE的运营协议具有明确的授权,可以在严格的时间范围内进行股本分配,但这不会使转让与审查相隔离。

UVTA应该取代过时的法律框架并提供明确性。仅它的名字就解决了以前的困惑,即转移不必包含以下特性: 舞弊,甚至成为 输送,以便可以作废。尽管评估“有意欺诈”转移的举证责任已经从“清晰和令人信服”降低到“证据优势”,但在某些方面,UVTA使得被指控的债权人更加难以“收回”交易。时效法规已从六年减少到四年,而对于不适当的“内幕交易”则为一年,以及债权人要达到的更严格标准。

关于术语,UVTA除了认识到交易不必是交通工具,甚至可以看作是“义务”并且在DCL中可以作废之外,UVTA还将“公平考虑”替换为“合理的等效价值”。例如,这与《破产法》保持一致,有助于打击抵押品赎回权销售中的串通行为。

富有创造力的共管公寓大乐透预测一注将始终寻求漏洞,以寻求对发起人开发商的影响,而被告的诉讼大乐透预测一注将继续使法官绕过烟雾和镜子。但是,仅希望新的UVTA能够彻底改变涉及赞助商-开发商-SPE的判例法的任何希望都可能是乐观的-但至少在新的战场上有明确的条件。