随着冠状病毒在全球范围内传播,其影响继续破坏包括建筑在内的许多行业。在过去的二十年中,美国的建筑业大大增加了对中国的依赖,因为中国是各类建筑材料的供应商,包括电气和照明设备,电梯和零部件,水暖配件和固定装置以及HVAC设备。

当工人被隔离或挤在家里时,中国的生产线停滞不前。用原材料运输的集装箱在中国港口得到后备支持,没有运输从工厂运送成品的运输工具。这些供应链关闭已经在美国增加了对建筑材料的需求,并有可能导致大量的建筑延误和项目成本超支。

美国港口当局协会官员卡里·戴维斯(Cary Davis)说:“由于冠状病毒的爆发,与2019年相比,美国港口的货运量可能同比下降20%或更多。”国家房屋建筑商Toll Brothers的高管 抱怨 该病毒已经延迟了某些照明部件和小家电。

虽然毫无疑问,中国冠状病毒的爆发是不可预见的,但承担风险和造成施工延误的损失的一方将由控制性书面协议决定。的 不可抗力 必须检查该条款,以确定病毒爆发是否构成延误完工日期的可原谅延误,并使承包商免于承担任何适用的违约金或实际损害赔偿责任。任何有关承包商为可辩解的延误寻求赔偿的能力的规定也都在起作用。

根据AIA的标准格式A201一般条件,承包商可能会被授予延期的权利,其中包括以下内容 不可抗力 clause:

8.3.1如果承包商在任何时候由于以下原因而延误了工作的开始或进行:(1)业主或建筑师,或业主的雇员或业主雇用的单独承包商的作为或疏忽;或独立承包商; (2)通过作品中命令的更改;或(3)因劳资纠纷,火灾, 交货异常延迟根据第15.1.6.2节记录的不可避免的人员伤亡或不利的天气情况, 或承包商无法控制的其他原因; (4)业主授权延迟进行调解和仲裁;或或具有约束力的争议解决;或(5)由于承包商主张的其他原因,而建筑师确定可以证明延误是合理的,则变更单应将合同时间延长至建筑师确定的合理时间。 (强调)。

业主很难质疑病毒爆发对供应链的破坏是承包商控制范围之内的事情。然而, 不可抗力 条款通常会从其原始形式进行修订,将未知的风险转移给承包商。例如,以下 不可抗力 条款出现在大型开发商最近提交给承包商以执行的协议中:

延迟。 承包商应采取一切必要措施,以纠正由于承包商或任何在承包商之下提供劳力,材料或设备的过错而造成的延误,包括但不限于提供额外的力量来执行工作或在承包商处加班’唯一的成本和费用。如果承包商未采取上述措施消除承包商延迟进行工程的权利,业主也有权在不终止本协议的情况下补充承包商的部队,该费用应从应有的其他任何金额中扣除承包人。承包商应对承包商或任何在承包商之下提供劳力,材料或设备的人造成的延误所造成的损失,由承包商负责。承包商有权因所有者在工程的关键路径上的所有延误或超出承包商合理控制范围的其他事件而延长时间,并且这种延长时间应构成承包商对由此造成的损害的唯一专有补偿延迟。

该规定不赋予承包商任何权利延长时间或赔偿与由于病毒造成的供应链中断有关的延误。抛开承包商为此类延误而收回成本的能力(不延长时间),承包商还可能遭受违约赔偿或业主的实际赔偿。

即使允许延长时间,是否可以赔偿也将取决于合同是否具有“无延误损害赔偿”条款或其他限制承包商赔偿延误的条款。许多此类条款将限制承包商对延误的赔偿仅限于其直接一般情况费用或商定的每日一般情况费用提前价。

限制疫情爆发延迟的策略可能是尝试用美国制造的产品代替中国制造的材料或设备。对这些替代材料的需求已经拉高了成本。在某些情况下,标准格式的施工合同允许替代,这也可以为业主节省成本。因此,替代产品的任何增加的成本通常是承包商的全部责任。

例如,AIA A201通用条款允许承包商仅在经过建筑师的评估并根据业主决定后发布的变更单或施工变更指令,经业主同意后方可进行替代。

承包商可能试图就与对特定材料或拟议替代品的高需求相关的增加成本寻求赔偿。除非有价格上涨条款允许收取此类费用,否则业主应自行决定是否提出这些要求。尽管A201中没有规定承包商有权收回升级费用,但AGC ConsensusDocs成本调整条款第200.1节“受时间和价格影响的物料修订1”(2007年,2011年修订)是一个很好的例子。允许这种回收的成本调整条款。

使用AGC条款,当事方在签订合同时就某些材料的基准价格达成一致。如果市场价格上涨,则任何一方都有权进行公平的调整。承包商还有权延长时间并支付与任何延误有关的费用。

无论您是在谈判新项目的合同还是在施工过程中,明智的做法都是考虑由谁来承担与仍在发展的冠状病毒相关的风险和成本。