即使业主已全额支付其工作费用,分包商也已对财产进行了所有权扣押。总承包商消失了。所有者接下来应该做什么?它的律师费是否可以追回?

在纽约,技工的留置权尽管已在项目所有者的土地记录上提交给县书记官处,但只能获得资金:

  • 欠上级政府的党派:分包商,物资和劳工的每一层都有自己的“留置权基金”,对此的追求是唯一的手段;和
  • 已批准付款的款项:如果所有者未通过合同或变更单同意所要求的付款,则该金额为  包括在“留置权基金”中。

因此,如果在分包商提交技工留置权通知时,所有者没有欠总承包商所完成的工作款项,则分包商的留置权没有资金可动用,且留置权无效。在这种情况下,根据《留置权法》,拥有人有几种选择。它应确定留置权是否“具有面部效力”, 留置权表面上不知道任何事实,符合法定要求。如果是这样,所有者可以向“骗子”提供“经核实的声明的要求”,以寻求有关所提供的劳动力和材料项目以及所提供的分包合同条款的详细信息。如果说谎者未能在五天内提供回应性陈述,则该法规将规定所有者可以在简易程序中寻求取消留置权的途径。如果说谎者确实及时做出了回应,那么所有者可以利用分包商提供的信息来验证说谎者的要求。

如果根据所有者的付款证明,分包商仍拒绝释放留置权,则所有者无需提起诉讼,也不必等待留置权到期或取消抵押品赎回权。取而代之的是,所有者可以在不少于三十天的最后期限前向骗子发出通知,在该期限之前,骗子必须取消留置权或说明为什么不应取消留置权的原因。如果分包商没有开始取消抵押品赎回权的行为,那么根据法律规定,留置权将失效,可以立即解除。

如果转包商仍然采取取消抵押品赎回权的行动,则现在所有者可以撤回留置权。尽管大概所有者会证明并胜诉,但没有法定机制可以补偿所有者的律师费。

对于所有者而言,通常令人感到沮丧的是,除非在非常有限的情况下,否则留置权法律没有授权它收回诉讼中的律师费。当当事人证明留置权被“故意夸大”时,就有资格偿还律师费的有限情况之一(留置权法第39-a条)。留置权是否被故意夸大的标准是何时无法用“纯粹的不准确性或诚实的错误”来解释虚增的金额。

本能地对所有者而言,毫无根据的留置权肯定会故意夸大以保证律师的费用!那是 结论中 Endo诉Liebold Contracting,Inc的事项。,168 A.D. 3d 1048(2nd Dep’t 2019)。在那里,“在未付清全额付款证明后,未能说服[说谎者]自愿删除技工的留置权之后,”所有者开始了简易程序,认为留置权在面部上是无效的(尽管这样做是在表面上无效,超出“面部有效性”)。根据《留置权法》第39-a条,请愿人还要求赔偿律师费。

故意夸大留置权的案件判例清楚地表明,不能即决决定问题,只能通过即决判决或充分审判后才能解决。显然这就是为什么 远藤的事情 请愿人试图简化流程 收取律师费未成功。尽管动议法院最初已向请愿人提供了充分的救济(避免了留置权和授予律师的费用),但在谎言人的重新提出动议时,法院撤消了大部分命令,将其授予了请愿人的律师费用,并否认了这一救济。上诉分庭援引《留置权法》第39-a条和纽约法院规则,授权对琐碎的法院呈文进行金钱制裁(22 NYCRR§130-1.1),申明仅称“不授予律师费”在此情况下应予以保证。”

远藤的事情 上访者很幸运地获得了技工留置权的简易解除,但这样做是自费的。为了触发《留置权法》第39-a条的转移费用法,所有者将不得不通过即席判决或更糟糕的审判忍受更耗时的诉讼。 远藤的事情 可以提醒业主在解除无情的机械留置权方面进行有价值的战斗。