我的上一篇文章探讨了面向业主破产的建筑经理的策略。现在,从业主的角度出发,让我们研究一下承包商申请破产的最佳做法。

在整个新英格兰和美国,建筑业继续蓬勃发展,有多个新项目正在进行中并即将出现。上个月,道奇数据&分析预测,2017年美国总建筑量将增长5%。放贷人和担保人继续积极承揽承包商和分包商,从而使业务迅速发展。但是增长太快会导致现金流和劳力分配问题,这两者都是项目破产的要素。

从项目交付方式和合同文件开始,保护项目免于破产。施工管理协议和分包合同应有强有力的信托基金规定,并确认向承包商付款是为了分包商和供应商的利益而进行的信托。所有重要的分包商和供应商均应要求有效的留置权豁免。在整个施工过程中,应保留和隔离保留物,最重要的是,所有者应尽最大努力确保施工经理不会提前支付帐单。

关于建筑项目的最典型的破产申请是在第7章和第11章下进行的。在第7章中,对债务人的资产进行有序清算,并根据债权的优先级将收益分配给债权人。提交第11章的程序后,债务人将继续经营和开展业务;该策略通常是消除或重组债务并避免不利的合同。

无论哪种情况,如果施工经理提出破产申请 违反合同,业主必须立即评估其建设项目的状态,并确定已完成工作的百分比,工作质量,分包商付款的状态以及完成项目的成本。目标是保持项目的进展。需要解除自动居留权,以对施工经理采取任何不利行动,包括宣布违约和终止施工管理协议。但是,值得注意的是,业主无需针对承包商签发的任何施工履约保证金(如果存在这种保证金)进行此类批准;如果需要,可以在破产的情况下为所有者提供最终的保护。是否准予免除自动停留取决于几个因素和每种情况的独特情况。法院将权衡对债务人造成的任何损害,避免由中止而解除对中产阶级的困难,而继续进行中止,以及该上议院是否有合理的可能性胜诉。

施工经理通常具有承接或拒绝双方未完全履行的任何协议的能力。这些被称为执行合同,包括管理半完成的建筑项目的协议。为了保持项目的进展,业主将希望尽早执行此决定,以便无论有无施工经理都可以进行该项目。破产法院的规则使业主能够提出动议,以迫使建筑经理或其受托人承担或拒绝建筑管理协议。如果该协议对遗产有净收益,则假定该协议。否则,它将被拒绝。如果施工经理承担了合同并重申了其义务,则业主可以并且应该寻求足够的保证,以确保施工经理能够按照合同履行职责并完成项目。

破产申请的提交不是项目参与者所期望的。但是,如果提起此类诉讼,则强烈建议所有人采取果断的态度,并迅速采取战略行动。请注意,尽管本文列出了一般性的意见,但实际遇到的情况将决定应采取的行动或策略,并且在采取任何行动之前,建筑经理或业主应始终咨询其律师。