推土机2

我最近参加了在新泽西州纽瓦克举行的ABA会议,主题是在建筑合同中“在起草和谈判设计条款中找到共同点”。一位发言者介绍了关于不同工地条件的部分,他在其中阐述了不同工地条件给业主和承包商带来的主要风险以及该条款“不利”起草的潜在影响。他的演讲为业主和承包商在工地条件合同条款中寻找“共同点”(是的,另外一个措辞不佳)的挑战奠定了“基础”。

一方面,业主的目标是确保设计,建造方式和方法与工地条件兼容,并确保与工地相关的费用记在项目预算中。承包商的目标是确保其投标书包含应急费用以弥补无法预料的现场状况的风险,或确保合同提供了一种机制来补偿工程费用。

没有条款,承包商承担全部风险或中间立场?

由于普通法规则通常将风险置于承包商身上,除非所有者提出重大失实陈述或重大遗漏,因此所有者可以选择删除所有场地条件条款或起草一项条款,由“承包商承担所有风险”。承包商承担所有风险条款,将要求承包商承担独家现场检查义务,并完全否认所有者提供的信息。但是,这种方法的效果是,承包商必须承担高昂的现场调查成本,并且几乎没有经验丰富的资源可用于进行测试,这需要在短时间内完成。结果,承包商可能不太可能进行测试,以任意意外金额提交投标书或承担风险,并计划在发生现场条件问题时计划提交变更单。对于承包商而言,这是不利的情况。此外,在“承包商承担所有风险”的方法下,所有者应期望以更高的投标价格承担未知货物的成本,这可能导致承包商获利。

因此,事实上,业主和承包商之间在这个问题上有一些共同点。业主和承包商都希望避免进行昂贵且费时的现场调查,并最大程度地降低经济效率。因此,所有者和承包商更有可能同意加入一个不同的现场条件条款,据此,承包商可以因合理不同的条件而获得补偿,并且所有者无需承担未使用的应急费用。 

形成合同条款

AIA,共识文件和EJCDC表单文件均包含针对不同现场条件的风险转移条款。 ABA的第二版 施工合同书:如何在谈判设计和施工合同条款中找到共同点 在这些表格合同中阐明经常使用的不同现场条件条款。尽管常用的场所条件条款之间存在差异,但最流行的条款考虑了I型和II型场所条件的不同,以平衡各方之间的风险。

证明I类和II类索赔

为了恢复第一类条件,承包商必须确定遇到的条件与合同文件中所代表的条件有所不同,并且承包商应合理地依赖此信息。承包商必须证明条件是:1)地下或隐蔽; 2)自然界中的; 3)与合同文件存在重大差异; 4)接触者合理地依赖此信息。第二类条件侧重于与通常要进行的工作类型不同的条件。承包商必须证明其遇到以下情况:1)未知的身体状况; 2)具有不同寻常的性质; 3)与通常遇到的情况不同。 II类条件是根据普通法中的相互错误原则寻求变更的,并且比I类条件更难以证明,并且给承包商带来了沉重负担。与类型I的证明与合同文件进行比较不同,对于类型II的索赔,承包商必须证明与“通常遇到的”有所不同。

业主转移风险的选择

由于要求业主提供合同文件,因此乍看之下,承包商似乎在类型I索赔中得到了很好的保护,但是,为了最大程度地降低风险,业主通常包括承包商现场检查条款和/或免责条款。 (s)取消所有者对所提供站点信息的准确性或信息排除的责任。这些条款的使用限制了承包商证明其“合理地”依赖第一类条款的合同文件的能力,并将第二类针对未知或异常工地条件的索赔限制为通过目视检查无法合理确定的索赔。但是,这些条款的可执行性将取决于条款的特殊性以及它是否排除了对合同文件中包含的信息的合理依赖。

承包商转移风险的选择

除了上述替代方案(通常将所有者的风险转移给承包商)之外,承包商还可以考虑要求对其现场检查中包括和排除的内容进行高度详细的说明。代替或除了修改现场检查或免责条款外,承包商还可以考虑添加一个条款以制定不同的现场条件应急条件。将指定数额的应急费用,用于支付因场地条件不同而增加的费用。与没有阐明可能的费用的一般性的不同现场条件条款相反,该条款为所有者提供了预算金额,该金额是额外的,独立的并且与竞标偶然性不同。但是,如果业主抗拒,承包商可以考虑增加措辞,规定超出意外费用的不同现场条件费用将由承包商承担。

尽管承包商和业主可能会选择忽略现场条件不同的可能性,但作为建筑合同,建筑律师和设计专家的起草者,我们有责任考虑最坏的情况,平衡各方之间的风险,并找到共同点。地面。

原创摄影 斯蒂芬·米尼翁(Stephane Mignon) ( 领有牌照