这是由四个部分组成的系列文章“责任限制-房间里的大象”的第三篇文章。

业主经常试图通过建筑行业中通常所说的“无延误损害赔偿”条款将责任限制于承包商。就像放弃后果性损害赔偿一样,“无延误损害赔偿”条款(限制施工延误,加速和其他效率低下的损害赔偿)可以起到公平的作用,尽管承包商认为严重性由于无法控制的原因而落后于进度。这些与延迟相关的成本(尤其是间接成本,例如延长的家庭办公室开销或失去的绑定能力)往往是投机性的,难以证明。就权利和数量而言,证明和辩护延迟索赔也是一个非常昂贵的主张。最后,项目负责人认为承包商为面对项目延误做好了更好的准备,并为这种意外情况承担了定价的费用。

在许多司法管辖区中,这些条款是完全可执行的,尽管近年来法院限制的例外情况非常有限。选择忽略这些条款的承包商要承担后果。

但是,没有承包商能预见到所有的延迟或影响,而项目的长期延迟可能会对施工团队造成毁灭性的财务影响。缔约双方应有一种方法,可以公平地分配意外延误带来的成本问题,而不必为投机性索赔敞开大门。

让我们看一下三个非常不同的合同条款,它们可能会限制甚至完全排除延迟性损害的追偿。

第一个是典型的“延迟不赔偿”条款:

承包商对工程中可辩解的延误的唯一补救措施是延长时间。承包商放弃并同意不对由于所有者或其代表的作为或不作为而造成的本合同延误履行造成的损失提出索赔,并同意对任何此类索赔应通过延长时间以完全履行而得到全额赔偿。本文提供的工作。

承包商可能会寻求避免措辞如此宽泛的条款,或者至少尝试就其适用性进行谈判。项目所有者还可以考虑避免使用措辞笼统的条款,因为它们可能导致虚假的初始定价,过多的应急费用,延误之外的额外费用索赔,或者最坏的情况是承包商违约。

对可疑的延迟成本进行检查的一种更有效的方法可能是预先确定潜在的延迟区域,并让承包商考虑其投标和进度中的影响。请注意以下子句:

承包商应按计划进行调度,以最大程度地减少公用事业公司或地方政府在进行新设施的安装(如计划中所示)或搬迁或其现有设施时的干扰。承包商应在投标中考虑其目前或搬迁位置的所有永久性和临时性公用事业附属品,以及该项目所需的任何新设施的安装。业主不会因(i)公用事业(包括铁路)附属物的位置,状况或运营对项目建设造成的干扰而对承包商造成的延误,不便或损坏,向承包商提供任何额外的补偿。安装,拆卸或重新布置此类附件;承包商不得要求任何此类赔偿。

该条款也是“不造成延误的损害赔偿”条款,但有很大的不同。本条款解决了一个特别考虑到的延误事件(在这种情况下是公用事业的搬迁),它使承包商可以在其投标书和时间表中解决此类突发事件。

如果项目所有者特别关注有关特定类型的延迟损害赔偿的索赔, 限制 延误造成的损害赔偿可能比彻底禁止更为合适:

承包商对可延误的唯一补救措施是延长此处所述的时间,直接现场人员费用,一般条件,分包商的实际现场成本以及合同文件所允许的直接间接费用和利润。承包商免除一切其他延误的损害赔偿,包括其或通过它索赔的任何人所引起的家庭办公室间接费用以及间接或一般间接费用的分配部分。

本条款将承包商的回收限制为直接的,可证明的成本,例如项目监督,工地设备和其他项目特定成本,同时禁止回收更具投机性的间接成本。

虽然限制投机和禁止成本的索赔是一个令人担忧的问题,但当双方试图通过合同将不成比例的风险转移给一方时,双方都会赌注项目的成功。有一些方法可以控制成本和延误索赔,而又无需完全消除恢复权并允许成功完成项目。