这是四部分系列中的第二篇文章“责任限制-房间里的大象。”

免除间接损害已成为行业标准,并且在大多数行业模板中都可以找到这些条款。让我们选择AIA表格,因为它仍然是商业建筑项目中最常用的表格。 AIA A201一般条款第15.1.6条规定:

§15.1.6随之而来的损害的索赔

承包商和业主对因本合同引起的或与之有关的间接损害免责。这项相互放弃包括

.1所有者因租金支出,使用,收入,利润,财务,业务和声誉的损失,管理或雇员生产力或此类人员的服务损失而造成的损害;和

.2承包商对主要办公室费用(包括驻扎人员的补偿),资金,业务和声誉损失以及除直接从工程直接产生的预期利润以外的利润损失造成的损害。

这种相互放弃适用于但不限于由于任何一方根据第14条终止而造成的所有间接损失,在适用的情况下,根据第15.1.6节的任何规定,均不应被视为排除对违约金的裁决。合同文件的要求。

该子句在构造设置中的起源通常可以追溯到新泽西的一个案例 佩里尼 Corporation诉Great Bay Hotel and Casino,Inc., 涉及在大西洋城建造一家赌场。赌场老板在与承包商的仲裁中赢得了1,450万美元的利润损失,该仲裁原本是1680万美元的GMP项目。新泽西最高法院确认了仲裁员的决定。 AIA和其他行业团体几乎立即做出了反应,在合同形式中增加了一条条款,如上述条款,声称放弃了任何一方可能因合同引起的“间接损害”。

尽管该条款被确定为“相互放弃”,但适用于承包商的放弃是极为有限的,该条款显然旨在保护承包商免受业主在索赔中提出的索赔之害。 佩里尼 物。这是一个高尚的概念。没有承包商愿意承担任何一项违规都会导致其公司财务崩溃的风险。但是,该条款和其他类似条款是否在另一个方向上走得太远?当业主客户向我发送AIA表单时,我们来进行典型的对话:


所有者: “承包商向我发送了这份友邦保险合同。他告诉我这是行业标准,不需要任何更改。”

律师:  “ AIA表格无疑是一个很好的起点,并且受到了业界的严格审查。但是,在签名之前,您应该仔细阅读几个标准术语。例如,您是否考虑过如果承包商延迟项目,您有什么能力弥补损失?”

所有者:  “好吧,我认为我们有权就承包商的延误造成的损失向承包商追讨。”

律师:  “也许不吧。在这种情况下,即使是承包商造成的损失,《友邦保险通则》也禁止业主追回“租金,使用费,收入,利润,财务,业务和声誉的损失以及管理或雇员生产力的损失”。这是一个相当宽泛的豁免,它涵盖了如果该项目未能按时完成的大多数(即使不是全部)损失。

所有者:  “如果承包商未能按时完成,谁来弥补这些损失?”

律师:  “如果不是承包商,我认为是你。”

所有者:  “那不是我想要的。我们该如何解决?”

律师:  “您是否考虑过违约金?他们将增加本条款所取消的部分内容,并允许当事方确定承包商因未能满足项目进度而应支付的每日赔偿金。如果需要,您甚至可以限制金额。”

所有者:  “承包商在这一点上永远不会同意违约金。他们没有在竞标中说明违约金。”

律师:  “我确定承包商没有具体计划延迟时间,但是我认为承包商不会在项目失败的前提下对项目进行投标,因此他不会投标。我们可以取消豁免条款,或以某种方式对其进行自定义,例如选择某些可以因承包商延迟而收回的延迟损害赔偿,例如额外的租金或增加的融资成本。而且,如果承包商因延误为您承担了任何损失的保险,或者是由于故意或其他严重不当行为造成的损失,我怀疑他是否会辩称他不应该承担责任。通常,通过违约赔偿金条款更容易预先估算这些损失,以便每个人都了解自己的风险。而且,一旦确定了违约金,承包商就可以将这种特殊的风险转嫁给分包商,以至于造成延误。”

所有者:  “我想我们需要进行一次对话。这将不容易。”


所有者是正确的。这些是艰苦的对话,但是如果这些问题直到合同签订前夕才出现,则将变得更加困难。如果项目由于承包商负责的情况而延迟,则业主和施工团队需要了解暴露的程度。如果承包商未能按时交付项目,则承包商需要一定的动力,并应承担一些责任,但是业主不能合理地期望承包商进行的项目可能导致因普遍疏忽而造成财务损失。

任何一方都不应盲目依赖标准行业表格来定义在发生违规时可追回的损失。项目所有者应将其潜在风险作为项目总体业务计划的一部分进行分析。从那里开始,任何RFP或投标邀请都应包括合同形式,该合同应明确定义承包商未履行义务时的风险敞口。应该考虑诸如保险,导致损失的行为的性质以及可能遭受的损害的性质等因素。对话并不轻松,但如果这些问题都预先面对,对双方都有利。