1.“无延误赔偿”条款:

“无延误损害赔偿”条款在业主和承包商之间分配了工程延误和中断的风险。通常,这些条款使承包商无法收回因项目工期延长而导致的成本增加,包括对增加的间接费用和监督成本,生产力损失和加速的索赔,即使这些成本是由业主造成的延误或设计问题引起的。尽管在法律上承认这些条款的执行有例外,但法院通常会强制执行这些条款,以打败原本应予立功的主张。像纽约州一样,康涅狄格州也承认四个不可延误条款的可执行性例外:

“(1)由[所有者]的恶意或其[蓄意],恶意或严重过失的行为引起的延误,(2)未经考虑的延误,(3)延误太过合理以至于它们构成了[ (4)因[所有者]违反合同的基本义务而导致的延迟。”

但是,这些例外情况非常狭窄,承包商和分包商在寻求法院庇护时面临艰巨的战斗。承包商和分包商常常惊讶地发现,只有在项目出现问题之后,法院才会严格执行这些条款。

例如,在Elec中。 Contrs。,Inc.诉Pike Co.,2015年美国区。美国康涅狄格州法院LEXIS 70092(2015年5月29日,康涅狄格州),最近在一项分包合同中强制实施了“无损害赔偿延迟”条款,该条款规定:

3.4延误如果分包商因承包商或该项目的任何其他承包商或分包商的作为或不作为而延误,或由于分包商以外的任何原因而被延误’由于不是由于任何过失,作为或不作为而造成的控制,则应将完成工作的时间延长至与承包商因上述任何原因而造成的时间损失相等的时间,并且分包商同意不因承包商或其任何代表的任何作为或不作为而因本分包合同的履行延迟而造成的损害索赔。

ID。 * 7(加重)。

由于分包商延长了工作时间,法院发现,分包商对“延误”,“压缩”,“加速”和/或“堆叠交易”的要求均受到合同的禁止。延误语言没有损失。 ID。在* 58,另请参阅Mafco Elec。 Contrs。,Inc.诉Turner Constr。 Co.,2009 U.S. Dist。 LEXIS 24499(2009年3月26日,康涅狄格州)(强制执行无损害赔偿条款,以击败电气分包商的“放弃分包合同时间表”,“要求...……[顺序] [工作],”失败) “提供合理的访问权限”,“无法及时完成前期工作”,“无法正确协调工作时间表”,“压缩和加速工作”,“未能及时处理和发布必要信息”以及“持续”要求Mafco进行额外的工作。”)

因此,应仔细审查施工协议,以评估因项目延误而导致的增加成本是否可收回,并确定与潜在延误有关的风险分配。

2.相互免除间接损害赔偿金和封顶违约赔偿金:

承包商要留意的另一个关键条款是所谓的“相互免除间接损失”。根据手头的项目,这样的规定实际上可以为承包商提供重要的保护。尽管相互免除随后发生的损害赔偿可以限制承包商可能因诸如利润损失之类的事情而从所有者那里获得的赔偿,但也许更重要的是,它们可以保护承包商及其担保人免于因所有者的收入损失和其他投机性损失而承担的严重责任。延迟项目完成。这样的成本可能非常巨大,尤其是如果延迟完成而导致所有者蒙受损失的营业收入,如果该项目按照原始进度表完成的话,营业收入将因此而损失。同样,就违约赔偿金上限进行谈判可以保护承包商及其担保人免于承担潜在的开放性责任。

3.赔偿规定:

尽管许多州都有“反赔偿”法令,使要求承包商赔偿业主因业主自身疏忽造成的损害的条款无效,但承包商仍经常被要求向业主提供因承包商工作“造成”的损害赔偿。此外,反赔偿雕像提供的保护范围因州而异。在某些司法管辖区中,该禁令仅适用于要求承包商向所有者赔偿所有者专有或专有过失所造成的损害的条款,并且不适用于在所有者部分过失时要求赔偿的条款。其他司法管辖区则提供了更大的保护,禁止条款要求承包商要求业主赔偿所有人的所有损害,甚至包括部分由于所有人的疏忽造成的损害。承包商必须确保自己的保险涵盖其赔偿义务的范围,并应咨询其保险专业人士以确保有足够的保险范围。

 

1 White Oak Corp.诉运输部,217 Conn。281,289,585 A.2d 1199(1991)引用Corrino Civetta 施工 Corp.诉New York,67 NY2d 297,309,493 NE2d 905, 502 NYS2d 681(1986)