本文探讨了分配与项目延迟相关的风险的复杂性。它最初发表于 Schimenti Construction Company的新闻通讯 并经许可转载。

零售建设对于与项目延误相关的固有成本并不陌生。像所有所有者一样,零售商也依靠建筑专业人士来估算项目的工期,以便可以对相关的硬性和软性成本进行量化并适当地预算。如今,大多数零售建设项目都包括对现有商店或空间的翻新。对于此类项目的设计人员来说,要考虑所有现有条件并将其纳入其图纸和规格非常困难。此外,与任何项目一样,一开始很难预测天气,劳动条件,原材料的可用性以及可能影响项目工期的其他因素。这些未知数通常会导致意外的项目延迟,加速或其他影响。哥伦比亚特区的一位法官说:“除了在战场的中间,在混乱的局面中,任何人都不能协调其他人和所有物资的行动,而对目前事实和未来后果的确定性有限,就像在大型建筑中那样。项目…”  布莱克·科恩特(Blake Cosntr)。公司诉C.J. Coakley公司.,431 A.2d 569,575(D.C. Cir。1981)。但是,当项目的持续时间超出最初预期的时间时,施工金字塔中的所有各方将遭受无法预期的费用;可以而且应该在施工合同中解决并分配。

在建筑合同中,有许多不同的方法来分配和转移与项目延误有关的风险。这样做的两个最常见的规定是“无延误损害赔偿”条款和“液体损害赔偿”规定。

“无延误损害赔偿”条款通常通过限制大乐透预测一注补偿因大乐透预测一注不负责任的延误而产生的间接费用,一般条件和其他延长工期成本的能力,来保护业主免受因工程延误而增加的成本。这项规定将大乐透预测一注对延误的补救措施限制为延长完工日期。典型的“无延迟损坏”条款部分内容如下:

尽管合同文件中有相反规定,但延长合同时间是贸易大乐透预测一注对以下任何一项唯一的补救措施:(1)延误开始,起诉或完成工作,(2)阻碍或阻碍工作的执行,(3)生产率损失或(4)其他类似的要求,无论这种延迟是否可预见,预期或未预料到……。   C&H Electric,Inc.诉Bethel镇,X07 – CV – 106015518 S(2012年6月15日)(Berger J.)。

这些条款在大多数州均可执行,除非大乐透预测一注可以确定寻求援引该条款的当事方“积极干预”,并具有大乐透预测一注完成工作的能力。整个美国都有大量的论文和判例法试图定义“主动干扰”,但通常被认为是“出于恶意,是一种肯定的,故意的行为,会不合理地干扰[大乐透预测一注]对建筑合同条款的遵守。”  Peter Kiewit Sons’s诉爱荷华州南部公用事业公司。有限公司。, 355 F.供应376(S D Iowa 1973)。

在当今的经济环境中,“无延误损害赔偿”条款通常与“液化损害赔偿”条款一起在建筑合同中找到,这些条款为大乐透预测一注造成的工程延误提供保护和赔偿。

“液体损害赔偿金”条款通常按每日差额确定或清算损害赔偿金,业主将因大乐透预测一注的项目延误而追偿。通常,如果对所有者的实际伤害不确定或难以确定并且所设定的赔偿额合理,则可以清算损害赔偿。如果该条款作为惩罚措施,则这些条款将不会执行。换句话说,如果所有者的实际损害赔偿与该条款规定的可收回金额之间没有合理的依据,则法院可能会拒绝执行该条款。一个典型的子句如下:

很难或不可能确定因延迟完成实质性工作而给所有者造成的损害。因此,如果大乐透预测一注未能在合同文件中所述的每个实质性完成日期之前完成实质性工作,则大乐透预测一注应向业主支付赔偿金而不是罚款,如下所述:对于未完成实质性工作的每个日历日。大乐透预测一注和业主同意,从本合同之日起,该笔款项是由于延迟完成实质性工程(“Liquidated Damages”)。大乐透预测一注应根据要求向业主支付适用的违约金,业主可以从大乐透预测一注根据本合同应得的或以后应得的任何款项中扣除大乐透预测一注所欠的所有违约金。约定这些违约赔偿金是所有者的唯一专有补偿,因为它仅与大乐透预测一注延迟完成实质性工程有关。大乐透预测一注及其担保人(如有)应继续对所有者承担责任,直到所有此类责任全部清偿为止。

另一个影响大乐透预测一注和业主收回因施工延误造成的损失的能力的条款是“间接损失豁免”条款。许多形式的协议,包括美国建筑师协会的A201一般条件和B101建筑师-所有者协议,都包含 相互放弃 这些间接损失中的一部分。 A201提供:

大乐透预测一注和业主对因本合同引起的或与之有关的间接损害免责。这项相互放弃包括

.1所有者因租金支出,使用,收入,利润,财务,业务和声誉的损失,管理或雇员生产力或此类人员的服务损失而遭受的损失;和

.2大乐透预测一注对主要办公室费用(包括驻在那里的人员的补偿),资金,业务和声誉的损失以及利润损失(直接来自工程的预期利润除外)造成的损失。

这种相互放弃适用于但不限于由于任何一方根据第14条终止而造成的所有间接损失,在适用的情况下,根据第15.1.6节的任何规定,均不应被视为排除对违约金的裁决。合同文件的要求。 AIA文件A201,美国建筑师协会(2007年)。

也有许多所有者和项目特定的形式协议,其中仅包含放弃对所有者有利的损害赔偿或完全不放弃的权利,而当项目未能按时完成时,设计团队,大乐透预测一注及其分包商则遭受相当大的损失。

在当今的经济形势下,对于所有项目参与者而言,在每个项目开始时就意外的延迟进行公开,知情的讨论,并在合同文件中有意并据此分配风险和成本,这一点至关重要。